2008-武汉城市圈房地产金融报告.docx

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2008～2009年武汉城市圈房地产金融报告

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房地产金融是现代金融重要的组成部分之一，它是围绕房地产再生产而发生的，通过金融机构运用各种金融工具进行的各种资金融通及其相应的服务活动。本报告着重对武汉“1＋8”城市圈的房地产开发金融和住房消费金融的现状、运行特点、问题和未来发展趋势进行分析。

一武汉城市圈房地产金融运行情况

（一）商业银行房地产开发信贷情况分析

2004年以来，以武汉为核心的“1＋8”城市圈房地产开发投资总额保持逐年上升的态势，但增长幅度自2007年开始逐渐放缓，9城市中武汉市的房地产开发投资总额在2007年达到了689.23亿元，是2004年的2.06倍，同比增长40.32%。[1]二线城市如咸宁，2008年上半年房地产开发投资完成额为234.03亿元，同比增长105.40%；黄冈和天门2008年上半年房地产开发投资总额同比增长分别达到105.40%和65.60%。[2]

鉴于在有关部门的统计中，国内贷款的统计口径与商业银行房地产开发信贷基本一致，国内贷款与商业银行房地产开发信贷数额亦基本一致。2004年以来，商业银行信贷总额占房地产开发投资总额的比重基本稳定在20%以内，总金额逐年上涨，2006年后增长幅度减缓。武汉市2007年商业银行房地产开发信贷金额为147.20亿元，同比增长30.02%，增长幅度回落7.39个百分点，占房地产开发投资资金来源总额比重为21.36%，较2006年回落1.69个百分点。其他二线城市的商业银行信贷资金占比和武汉类似，但信贷规模的增长速度要比武汉高得多。由历年来商业银行房地产开发信贷的规模及其所占房地产开发资金来源的比重可知，商业银行房地产开发信贷是房地产开发资金来源中比较稳定和重要的组成部分（见表1、表2）。

表12003～2008年上半年武汉房地产开发投资资金来源情况

表22003～2008年上半年武汉市房地产开发投资资金来源所占比重

图12004～2008年上半年武汉市商业银行房地产开发资金额增长率变化

（二）商业银行个人住房信贷情况分析

截至2007年底，武汉市新增房地产各类贷款243.73亿元，与2006年相比增加了68.67亿元，占新增金融业贷款的36.70%。其中，新增个人住房商业贷款170.22亿元，新增额度占新增房地产各类贷款的37.10%。[3]如图2所示，对比于2006年新增78.54亿元的贷款额，2007年新增商业性个人住房抵押贷款比2006年多91.68亿元，增长比较明显。新增商业性个人住房抵押贷款占新增商业性个人住房抵押贷款与公积金贷款之和的比例为84.80%，这表明商业银行住房抵押贷款仍是居民住房消费贷款的核心。

2008年上半年，武汉市各商业性个人住房抵押贷款新增15亿元，比2007年同期回落46.78亿元，增幅高达75.72%；在房地产贷款新增额中占比为15.36%，比2007年同期减少37.04个百分点，[4]表明武汉市2008年上半年商业性个人住房贷款增幅出现大幅下降，房地产宏观调控政策的效果开始显现。

图22002～2007年武汉市商业性个人住房抵押贷款及新增额度走势

黄石市各商业银行积极发展商业性个人住房抵押贷款业务，与住房公积金贷款业务一起较好地解决了广大居民的住房问题。以中国农业银行黄石市分行为例，据资料统计，截至2007年6月末，中国农业银行黄石市分行个人住房按揭贷款余额1.03亿元，首次突破“亿元”大关，比2007年初增加3055万元，增幅42%，完成全年计划的76.40%。在6月份1个月的时间内，全行新投放个人住房按揭贷款158笔，金额共3119万元，比上月净增2927万元，净增额是全年计划的73%。个人住房按揭贷款单月投放额、半年增长额和增长比例均创下该行历年之最。[5]这在一定程度上反映出黄石全市商业性个人住房抵押贷款业务在2007年出现大幅增长。

黄冈市、鄂州市、天门市、仙桃市、潜江市、孝感市、咸宁市商业性个人住房抵押贷款在2007年全年都有不同程度的增长，但增长幅度较小，同时由于经济发展水平相对落后，住房投机性需求较少，居民购房主要用于自住，本身受到房地产调控政策的影响较小，2008年的降息政策在一定程度上会影响上述各地的住房抵押贷款额度，但变化幅度不大，对居民购房需求也无实质性的改变，例如一笔10年期的10万元贷款，调整之后月供仅少4元钱，其影响微乎其微。

（三）住房公积金运行情况分析[6]

1.武汉城市圈住房公积金归集与使用情况分析

2007年度，武汉“1＋8”城市圈住房公积金制度改革不断深化，体制不断完善，总体运行情况平稳而有序。

首先，在归集方面，城市圈内9城市的公积金归集总额为354.34亿元，同比增长28.