静态分析：中国城市竞争力与房地产相互影响.docxVIP

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静态分析

中国城市竞争力与房地产相互影响

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本章在第七章的框架下，利用静态计量的方法，从两个方面研究了中国城市经济与房地产的关系，一方面，通过房地产与城市经济的运行指标，分析了城市房地产与城市经济的相互作用；另一方面，分析了房地产运行表现与城市宏观经济运行表现的相关关系。我们采用的研究方法是利用Eviews软件进行面板（panel）数据的单方程估计，得到房地产与城市经济的相互贡献弹性，又计算了房地产表现与城市经济表现的相关系数，用来分析它们之间的相关关系。本章研究将作为之后几章房地产市场健康标准、投资潜力的基础理论。

一城市竞争力与城市房地产：研究框架

（一）房地产与城市经济的关系

城市经济是一个开放的大系统，分析城市总体经济可以从城市的总供给和城市的总需求入手。城市的总供给主要由城市的劳动力、资本、土地等生产要素的供给和生产技术水平的高低决定。城市的总需求则包括城市内经济主体的消费需求、投资需求、当地政府需求和城市外经济体对该城市产品和劳务的需求构成，即：

总需求E=C+I+G+（X-M）

其中，C表示消费需求，I表示投资需求，G表示政府需求，（X-M）表示当地经济主体对城市外区域需求和外部对当地需求的净差额。

城市经济的发展表现在增长、规模、效率、质量、结构、就业六方面。将这些方面综合，可以表述为城市竞争力。城市竞争力就是所具有的吸引、争夺、拥有、控制和转化资源，争夺、占领和控制市场，多、快、好、省、优地创造财富和为其居民提供福利的能力。城市竞争力取决于区域产品的需求、区域要素的供给及区域产品和要素的价格的相互作用，而这种相互作用的结果又表现为城市竞争力的六个方面。

房地产市场是一个多维的系统，具体又由众多子市场组成。从交易过程来分，房地产包括土地市场、资产市场、开发市场和使用市场。从用途来分，房地产包括商业房地产、居住房地产、工业房地产。房地产市场系统，一方面通过各个子市场的供给和需求相互作用，另一方面通过房地产系统内部各个元素与房地产市场外部因素的相互作用而运行。

房地产市场的发展也表现在规模、速度、价格、结构、水平等方面。房地产的规模包括存量规模：房地产资产存量；增量规模：年度投资、土地开发面积；速度：存量增长率，增量增长率；价格：土地价格、房屋销售价格、房屋租赁价格；结构：住宅、工业房地产、商业用房地产比例；高中低住房比例，水平：实际空置率。

由于大量人口和工商业在一定范围内的聚集，形成了最初的城市，而住宅是人生活的必需品，商铺、工厂等房地产又是工商业的重要生产要素之一，房地产的持久性和土地的稀缺性又使其成为资本市场主要的投资品之一。因此，城市的形成必然伴随大量房地产的形成，城市房地产是作为生产要素、消费品和投资品三种角色进入城市经济系统的。

城市经济与房地产市场的关系是两个系统之间的关系。城市经济系统包括了房地产市场系统，房地产系统是城市经济系统的重要组成部分。房地产系统内部的变化会直接或间接地导致城市经济这个整体的变化，而城市总体经济的变化一方面会直接使房地产系统内部要素产生变化，另一方面使房地产整个系统所处的经济环境发生变化，从而导致房地产系统的变化。作为生产要素的房地产，如商业用房地产、工业用房地产通过供给、需求和价格影响城市的总供给；作为消费品和投资品的房地产，如住宅房地产和商业房地产同样通过供求机制和价格影响到城市的总需求，而最终城市经济的变化又由城市经济的增长、规模、效率、结构、质量和就业六个方面表现出来。城市总供求的变化导致城市总体经济的扩张或收缩同样能通过供给方和需求方作用影响城市房地产市场的供求和价格，这样就导致房地产市场表现为规模、速度、价格、结构、水平等方面的变化。总之，城市总体经济与房地产是作用与反作用的关系。如图8-1所示。

图8-1房地产与城市总体经济

房地产既是投资品，又是消费品，既是生活必需品，又是生产要素。前面论述了房地产与城市宏观经济相互影响的基本途径。同时表明，理论上，两者之间在规模、速度、价格、结构间存在着均衡的比例关系。从长期来看，市场将趋向均衡，均衡的比例关系将促进两者的发展；但是从短期来看，两者失衡常常出现，失衡将损害两者的发展。

（1）城市竞争力影响房地产。城市的经济规模、就业规模、利润水平、收入水平、价格水平、产业结构、收入结构、经济增长、收入增长、价格增长，决定房地产的存量规模、增量规模、价格水平、供给结构、房地产增长率、价格增长率。一个有竞争力的城市，其房地产绝对价格应该高于一个缺乏竞争力的城市。富有竞争力的城市，房地产将有巨大的机会，城市竞争力的提升，是房地产发展潜力的重要基础。

（2）房地产影响城市竞争力。房地产的存量规模、增量规模、价格水平、供给结构、房地产增长