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论防范和减少合作建房合同纠纷的措施及对策

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论文关键词：合建纠纷??防范??对策

论文摘要：进一步规范合作建房行为。防范和减少合作建房中的合同纠纷，促进合作建房的健康发展，具有重要的现实意义。强化干部群众的法律意识是减少合作建房合同纠纷的必要前提；重视对合作建房合同有效性的审查，是防范和减少合建合同纠纷的关键环节；认真研究合作建房合同的规范性条款，是防范和减少合同纠纷的重要措施。

随着社会主义市场经济的不断发展。各类经济合作形式的更加丰富和完善。合作建房这种经济合作方式仍将继续存在。因此。有必要进一步规范合作建房行为，尽可能地防范和减少此类合同纠纷。推动和促进这一经济合作方式的健康、有序发展。

一、大力蕾及和宣传法律知识。特别是‘合同法等法律

知识。曩化广大领导干部和人民群众的法律意识。以法律来规范合作毫房行为。悬防范和藏少合建合同纠纷的必要前提社会主义市场经济应当是法制经济。市场经济的完善必然要求法律制度的健全和完善。合同法作为市场经济中市场主体之间相互联系的基本法律，日益呈现出它的重要性。随着各种经济行为的日益复杂。合同关系也成为了一种基本的主要的法律关系。从目前合建合同纠纷的表现形式及其原因来看，不熟悉合同法或不执行合同法的规定是导致合建合同纠纷的重要原因。1999年3月九届全国人大二次会议通过并于1999年10月1日起施行的合同法，是规范一切合同行为的准则。也是合建合同应依据和遵循的基本法律。为此，笔者认为应采取强有力的措施，学习、宣传、贯彻民法、民事诉讼法以及合同法等法律。在各级干部培训中。应将民法通则、民事诉讼法、合同法等法律作为重要的培训内容；建议国家建立“法定代表人法律知识考试通过制度”．凡是在工商部门注册新的法人，在注册之前。其法定代表人必须通过“法定代表人法律知识考试”。考试不及格者。不予登记注册。在每年进行法人证书或企业营业执照年审时．应由当地司法部门组织对企、事业单位法定代表人就当年国家出台的重要法律、法规的主要内容进行考试。考试不合格者，不得通过年审。企、事业单位法定代表人更换。也应当组织对拟新任命的法定代表人进行法律知识的考试。考试不合格者。不予办理法定代表人的更换手续。

二、在签订合建合同前。重视对合同有效性的审童。是防范和藏少合建合同纠纷的环节

一般说来。合同纠纷是在合同签订之后，对合同内容的理解、履行等发生的争议。因此，在尚未签订合同之前，认真地审视合同。尽可能地将一些可能发生争议的问题协商好，解决好，就显得特别重要。

合同是合同当事人各方的合意。法律评价当事人各方的合意，在合同效力方面，是通过规定合同的有效条件。并以此作为评价标准。所谓合同的有效要件。就是指合同必须符合法律规定的条件才具有法律效力。对于符合有效要件的合同，可以产生法律效力，受法律的保护。对于不符合有效要件的合同，则区分情况，分别按无效、可撤销或效力未定处理。依据我国民法通则和合同法的规定，合同的有效要件是：当事人必须具有相应的民事行为能力；合同内容必须合法：合同当事人双方的意思表示真实：合同必须符合法定形式和程序。

笔者认为，许多合建合同纠纷之所以产生。关键的问题。就是在订立合同之前，合建合同当事人不重视或疏忽了对合同有效性的审查。以致有的合建合同．从一签订就不具有有效性。为此，笔者呼吁，所有合作建房的当事人。在合建合同签订之前，一定要严格地按照合同有效性的四条标准认真地审视合同。在这个基础上。再决定是否签订合同。如何根据法律的规定．结合合作建房的实际来审查合同是否具有有效性呢?笔者认为应从以下四个方面来审视和判断：

1．审查合建合同的主体是否具有法人资格

作为合建合同的主体。必须是具有相应的民事行为能力、能独立承担民事责任的法人。由于合作建房大多是一方以土地使用权作为投资。另一方以建设资金作为投资，因此在审查合建合同的主体是否具有相应的民事行为能力时应注意几个问题：

(1)以土地使用权作为投资的一方，是否是依照国家法律、法令规定依法成立的独立的法人，有无独立的帐号、财产。有无对报投资的土地使用权进行出让的权利。与此相关的文件、材料：证照是否真实、合法、完备．如是否有法人证书、土地使用权证书以及房屋产权证书以及该单位上级主管部门或政府同意出让土地使用权的书面批复等。这里应特别注意了解拟以土地使用权作为投资的地块边界是否清楚，权属是否明确，有无拆迁户以及安置要求，地上的附着物是否属原土地使用者所有等等。

(2)以资金作为投资的一方，对其资格的审定，关键是审查其是否是按国家规定在工商部门注册的独立法人以及法人单位的名称、地址、帐号、经营及资信情况等。应特另注意查阅该投资方的企业法人证书、营业执照、经营范围及注册资金。如是房地产开发公司，还