基于既有建筑改造的长租公寓设计要点.docx

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基于既有建筑改造的长租公寓设计要点

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摘要：在现阶段住房租赁市场发展过程中，连锁租赁青年公寓得到了广泛的关注，其主要针对青年群体长期居住的需求而产生的新型建筑模式。这类长租公寓在已有建筑特征的基础上，进行了一定程度的更新转化，具有良好的发展前景。中国排名前30位的地产商中，都已看到长租公寓的开发潜力，已有三分之一以上企业涉足其中，陆续向市场投出颇具野心的发展规划。利用地产商先天的房源优势，搭载政策红利，释放库存的同时，在买卖市场低迷时找到了卖房之外的新盈利增长点。

关键词：建筑改造；长租公寓；设计要点

近年随着城市化进程的加快，城市人口愈益密集，而房地产业的发展，也衍生出长租公寓这一新业态。长租公寓是指运营企业租赁业主的房屋，或者自持物业；或者地产商委托运营企业，按照经营企业要求，进行改造装修，配备齐全的家电家具，形成可出租的公寓，再出租获取利润。长租公寓可以满足外来工作者的住房需求。提供完善租后服务是现阶段长租公寓顺利开展经营活动的最重要内容。服务品质直接关系到租户的居住体验，也关系到长租公寓的口碑，是长租公寓能否够持续发展的决定性因素。

据权威机构测算，2020年和2025年，中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。巨大的市场红利，也吸引了众多地产商纷纷加速抢滩布局，地产商看好长租公寓，争相“深耕”。长租公寓就是政策提供给地产商的新选择。随着“租售同权”等政策的落地，中国城市新居民的住房需求在政策引导下正在向租赁市场转移，具有相对高品质的长租公寓前景可期。地产商具有从事长租公寓业务的先天优势，既能准确地把握客户的居住需求偏好，减少居住业主与租客之间的利益冲突，又能在公寓管理上协同和资源共享，还能化解存量资产。当前的核心在于地产商需要补齐资本运作的短板，才能让其深耕长租公寓时有底气。

但是由于长租公寓出现时间较短，在具体操作运营长租公寓项目时，建筑改造机电安装室内设计一些相关的技术弊端问题，会对运营效果及租户的后期使用造成很大的影响。因此本文在既有建筑改造的基础上，对长租公寓既有建筑选择、改造布局、户型设计、机电安装、室内设计要点进行了简单的分析探讨研究，具有重要的现实意义。

一、既有建筑综合选择

在现阶段住房租赁市场发展过程中，连锁租赁青年公寓得到了广泛的关注，其主要针对青年群体长期居住的需求而产生的新型建筑模式。在既有建筑选择过程中应对既有建筑的地区、位置、类型等方面进行合理选择。既有建筑建设位置选择时相关建筑设计人员应明确长租公寓的应用原则，即服务于城市内部经济水平不高的青年群体，而基于这一原则，在进行既有建筑选择时应尽量选择公共交通发达、周边环境优良、配套娱乐设施较充分及水、电等能源供应完备的区域；最后在既有建筑类型选择时应综合考虑建筑安全、建筑规模建筑朝向、建筑设备、建筑层数等因素，选择物业产权明晰、租赁时间在10年以上、光照通风良好、具有建筑防火安全验收合格证明的规模在3000-5000平方米之间的建筑类型。

地产商利用先天的房源优势，在开发楼盘设计地块楼宇时，为减少后期的改造量，能充分利用设计阶段在符合相关专业规范的基础上，将既有建筑改造条件大大降低其成本。在结构形式上也要考虑其原有性质功能与后来改造功能的荷载要求，除机电改造机械本身需要结构部件的安全性与稳定性，在改造工程中还应该注意及其建筑结构的细部优化过程设计，要经测算以确保结构的安全稳定性。

二、既有建筑改造建筑设计要点

1、既有建筑改造要求

由于个别既有建筑以往并不具备公寓性能，在建筑设计时其进深、建筑开间等都与长租公寓设计需求不符，在既有建筑改造过程中一般会出现建筑空间、类型改造难度大、交通流线较差混乱的情况。首先交通流线交叉混乱主要是由于在部分既有建筑改造过程中，长租公寓与住宅办公、商业空间及其他既有性质功能的冲突，同时也要考虑到长租公寓人群的基本生活需求及流线布置。上海松江金地自在城一期改造长租公寓项目中，原来的一二层商办商铺中一楼的功能主要考虑商业及公寓入口大堂。为更好地利用其商业空间，协调公寓入口与商业入口位置，将沿街展示面更大的留给商业，以提升商业价值。这样又带来的另一个问题——如何能更好将公寓入口展示给使用者。在设计中通过扩大入口门头的宽度，以达到设计效果。

又如融信南京G73地块酒店式公寓项目，根据用户人群对居住环境的舒适性具有较高的要求，应考虑为其提供必须的生活必要空间，如洗衣房、中心厨房、接待区、多功能厅、健身房、晾晒区、垃圾投放处等空间，以满足居住人群的最基本的生活需求。同时随着快递外卖服务的进一步发展，快递存放箱已成为现代年轻人的必须生活设施，所以在设计中也应结合流线适当考虑其位置。该项目