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房地产开发融资优化研究

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田雪慧

[提要]随着福利住房政策的取消，我国房地产行业逐步走向市场化，成为支柱产业，对国民经济发展有着较大的影响。目前，我国房地产投资开发额逐年增大，也遇到越来越多的问题，亟待解决。本文首先分析我国房地产市场开发融资现状及融资特征;其次分析国外现有融资模式，通过二者的对比研究发现目前我国房地产融资存在的问题，并借鉴国外模式，结合我国房地产行业自身发展情况，提出优化建议，以促使我国房地产开发融资结构合理、资金来源安全，进而促进房地产行业持续平稳发展。

关键词：房地产业;融资模式;融资结构

：F83：A

收录日期：2020年1月15日

一、引言

房地产行业自从1998年取消福利分房政策后，逐步走向市场化，成为我国的支柱产业。其既属于消费品，具有商品价值;又属于投资品，具有投资价值;并且其还具有产业链长、关联性大等特征。房地产业可以带动第二产业和第三产业的发展，提升国民经济发展速度，对我国国民经济有着较为深远的影响。20年来，房地产开发投资额逐步增大;1997年我国房地产开发总投资为3，178.37亿元，2017年上升至10.98万亿元;1997～2017年，我国房地产开发投资额上涨约34.6倍。2017年全国房地产开发投资额占全国固定资产投资额17.4%;同比增长7%;与2016年的增速相比，上涨0.1%。由上述数据可知，我国房地产开发投资规模逐步加大。房地产行业的自身存在着产业周期长、资金需求量大、融资量大等特征。现阶段，我国对于房地产市场正在加强调控，避免出现投资性过大的问题，这对于房地产企业的融资产生了一定的影响，使得银行在严控融资贷款的情况下，房地产企业的融资出现问题。因此，研究房地产融资困境、优化融资结构是较有实践意义的，有利于房地产市场的稳定长久发展。

二、文献综述

（一）房地产企业融资渠道分析。李学敬（2014）认为，从目前我国房地产市场的发展来看，我国房地产开发的融资渠道相对单一，主要是依赖银行贷款作为主要融资来源，在银行房贷紧缩的政策下，房地产企业所面临的融资困境，使得企业发展处于一种举步维艰的状态，要解决该问题就需要为房地产企业开拓多元化的融资渠道。

韩彦峰、苏瑞（2011）提出，现阶段来说，我国房地产资金来源主要是通过以下五个方面：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金以及购房者的定金和预付款，这五种资金来源中，占比最大的是银行贷款。而对于大多数中小房地产开发企业来说，则是主要通过以下三个方面获取资金：一是自有资金;二是银行贷款;三是定金与预收款。

杨扬（2010）认为，对于中小企业来说，其融资渠道主要是内部融资和外部融资。内部融资是指企业的原始资本和创业资本的来源，主要特点是融资成本低。在国外发达国家，在企业总融资成本中占比较大的通常是内部融资，占比能达到55%以上。而在我国，内部融资在企业总融资额的占比最高仅达到了30%左右。且作者还认为，对于中小企业来说，银行贷款的风险增加，主要是由于企业信用等级低、财务制度不健全、不对称信息较多，要解决这些问题，不仅需要完善企业自身建设，积极建立和完善资本金补偿机制，同时还要着重加强中小企业征信体系的建设。

（二）房地产企业融资困境分析。周晓娟（2015）指出，由于房地产整体市场的走低，银行贷款难度的不断加大，房地产企业的资金链条出现了紧绷，尤其是对于一些中小型房地产企业来说，更是举步维艰，难于在资金上有所突破;房地产企业面临着融资难度过大且门槛过高、融资渠道过窄、民间借贷盛行等一系列困境。作者建议，应建立健全房地产相关法律法规，金融管理方面也要加强协调配合;同时要积极拓宽房地产企业的融资渠道，协助促成多元化的投资模式;企业也应进一步夯实自身财务管理基础，不断提升自身资金积累能力。

刘大志（2011）指出，未来房地产主体融资模式，只有通过在资本驱动的基础上，结合战略和业务进行细分选择，进而通过资本市场的整合，才能更加适应市场主导的金融环境。

武锶芪（2010）指出，无论是从房地产业的进一步发展来看，还是从降低金融系统整体的风险来看，我国需要拓宽融资渠道以解决目前的融资困境。

（三）房地产企业融资模式分析。曾鸿杰（2018）通过万科的财务报表对万科公司的财务和融资环境进行了分析，万科近年来表现出显著的外部融资扩大，融资渠道多元化的特性。其多元化的融资渠道主要包括银行借款、股权融资、债券融资、境外资本市场、预售金以及房地产信托基金。整体来看，万科最主要的融资模式依然是依靠银行贷款融资、上市融资、房地产信托基金融资这三个方面。

徐大禹、庄子衡（2015）指出，我国房地产企业资本运营模式的单一性，融资多是依靠银行贷款这一單一渠道;并提出了我国房地产行业只有不断拓展新的融资渠道，实现资产剥离、改革上市与阶段性股权融资模式，