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大城市旅游地产发展研究
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一旅游地产概念辨析
旅游地产目前在学界还没有一个准确的定义。通常都认为旅游地产就是“旅游”+“地产”,但如果只是这样生硬地加在一起,显然是不利于其发展的。也有一些观点认为是旅游市场需求及旅游行为与地产设施的结合,还有观点认为是旅游和地产的融合。但目前很大程度上是旅游的品牌、地产的本质,凑在一起则称为旅游地产,这样一个状况本身概念就不准确,也不利于产业自身的发展。所以,还是需要从概念辨析入手进行细致的探讨。
(一)旅游和地产的两个角度
从旅游的角度来研究,旅游最大的特点是具有非常强的综合性。旅游的行、游、住、食、购、娱六个要素串起来,构成了一个产业链。如果从这个角度来认识旅游地产,所有以住宿功能为中心,全面体现旅游六要素的项目都可以称为旅游地产项目。
从地产的角度来认识旅游地产项目,最后的定位可能是一个混合型,具有居住型的特点,又有商用型的特点,也有投资型的特点,构成一个混合型。
(二)旅游地产的范围
从旅游地产的范围探讨,可以提出三个层次。
1.宏观层面
基本上所有的临时居所,或者用所,都可以称为旅游地产。这既包括了大家已经习惯的,也包括一些新兴的项目,如写字楼、公寓、酒店、度假村等。
2.中观层面
注入了旅游元素的地产项目就可以成为旅游地产。所谓注入了旅游元素的地产项目,从现在来看基本上是三个方面的意义。一是时尚意义,因为旅游一直代表了更进一步或者说更为高级的社会需求,所以旅游的时尚意义在很多地产项目里比较普遍。二是文化意义,代表了社会对文化内涵的追求。三是符号意义,也就是说,同样一个地产项目,加上旅游两个字,就在市场上贴了一个标签,也有了一种符号学上的意义,客观来说可能对这个地产楼盘的销售会有一定的积极作用。
3.微观层面
旅游地产在微观层面基本上定位为第二居所。第二居所也被称为休闲居所。作为购房者来说,也可能是购买的第二住宅,但是第二住宅与第一住宅的重要区别是利用率不高,所以一般需要再经营、再开发,卖的是它闲置的时间和空间,也正是在这个意义上衍生出了一系列的交易机会。
(三)从旅游地产到休闲地产
以上通过宏观、中观、微观三个层次的辨析可以看出,现在市场上形成的旅游地产的概念已经远远超出了旅游的范畴。从本质上来说,旅游的基本概念是人的流动,而地产的基本概念是固定的住所。流动的需求和固定的住所这两者之间有相融的一面,也有相悖的一面。如果继续强化旅游地产这个概念,这个矛盾就解释不清楚了。
基于这样的认识,笔者认为应该转换角度,将旅游地产统一为休闲地产,为传达这一理念及表述方便,将旅游地产替换为旅游/休闲地产。
从旅游/休闲地产这个概念出发,才可以对应各种各样的市场需求,以及由此衍生出的现行的各类旅游/休闲地产产品。而且从客源人群的特点来看,只有在经济和时间上都有相对较大的剩余,才能有余力追求第二居所,因而第二居所的主要功能就是休闲。同时,第二居所的重要特点就是具有时间和空间的空闲,可以进行再经营。
二旅游/休闲地产发展理念
酒店界和地产界有一句话风靡一时,据传是李嘉诚所说,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。
但是旅游/休闲房地产不同,旅游/休闲房地产的规模更大,包含内容更多,所以需要从更高的尺度考虑全局的布局和安排,主要体现在以下五个方面。
(一)选址
旅游/休闲地产的选址,一言以盖之要“各安其位”,就是项目类型与环境的适应。比如说水地、沙地、平地、坡地、山地这五种特征地形,平地必然不是适合所有项目。以香港为例,香港水边上住穷人,或者住中产阶级。鲤鱼门、西贡一带住的是穷人,这是历史形成的,但是到赤柱、浅水湾那些地方,同样的环境特征住的是中产阶级。而香港的有钱人——高端人群,他们的住宅或者说第一、第二居所是在山地或者坡地上。但是按照内地旅游地产界现在的开发理念,海滨是寸土寸金的地段。
实际上这种选择和布局的形成是有道理的,笔者认为以香港的大环境特征,最适宜居住的就是坡地,放眼过去海天辽阔,起点大风大浪也没有关系,而海滨就容易受到常发的台风影响,从安全性和舒适性都没有保证,所以一开始就是穷人居住,到了香港中产阶级崛起的时候,香港的地价早已超出了他们的承受范围,所以不得已选择了当时价格较为低廉的海滨,这就是选址的各安其位。
(二)布局
旅游/休闲地产的布局要各定其位。一般旅游/休闲地产项目不可能只是单独建一栋楼,一定是一个综合体系,但是即使在综合体系里,也有一个如何配置的问题。
(三)规模
旅游/休闲地产的规模要能保证形成聚集发展。一个单体酒店很难做,一定是聚集的格局,而且这种聚集到相应规模,规模效应就开始发挥出来了,这是朴素的经济学原理,也在三亚表现得非常明显。
(四)强度
旅游/休
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