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物流地产行业发展分析与投资前景分析报告汇报人：汇报时间2023

目录CONTENTS010302040506物流地产发展环境物流地产发展趋势物流地产投资分析物流地产竞争格局物流地产现状分析物流地产行业综述

行业定义行业产业链发展历程物流地产行业概述01

物流地产行业定义物流地产是指物流地产企业选择合适的地点，投资建设优质而完善的物流设施，再将此物流设施租给有物流业务需求的客户，并由物流地产企业提供相关物业管理服务的物流活动。物流地产中的设施主要为物流仓库，为下游客户提供物流仓储服务。物流地产能够满足下游客户的非核心业务外包需求，有利于系统地优化下游客户的物流业务。按照功能和服务对象的不同，物流地产可分为四大类:第一类是城市配送类物流地产。城市配送类物流地产集中在人口密集的城市，主要为一线城市以及二线城市。此类物流地产主要服务于第三方物流企业、零售企业等，这类企业在城市周边租赁物流地产仓库用于货物的就近配送，提升配送效率，提高消费者的消费体验。城市配送类物流地产是市场中数量最多的物流地产类型，数量占比超过60%。第二类是进出口类物流地产。进出口类物流地产是进出口企业用作货物的周转仓库。此类物流地产主要位于港口附近，根据港口的类型的不同，进出口类物流地产可进一步分为海港类型、空港类型和陆港类型，此外还可分为保税区仓库和非保税区仓库两种类型。进出口类物流地产的发展受国内进出口贸易影响较大，2018年以来，受中美贸易战影响，部分地区进出口类物流地产租金、出租率持续下滑。第三类是工业区类物流地产。工业区类物流地产主要位于工业较发达城市的工业聚居区内，为工业企业提供仓储服务，主要客户有汽车制造企业、化工企业等。市场中工业区类物流地产数量不多，主要是因为大部分工业企业具有自己的仓库，较少对外租赁专业的物流地产仓库。第四类是交通枢纽类物流地产。此类物流地产主要位于区域性的中心城市，是作为该区域内的货物集散中心而存在。例如武汉、成都城市中的交通枢纽类物流地产是华中地区、西南地区的货物集散中心。区域性城市中交通枢纽类物流地产数量众多，一部分服务于物流企业，作为物流企业的分拨中心；一部分服务于散户用于堆放农产品等低端货物。此外，市场中还存在冷藏库、冷冻库等具有特殊用途的仓库，但此类物流地产的规模相对较小，市场占比低。行业定义

行业发展历步阶段（2002至2005年）中国电子商务行业自1999年诞生以来，迅速成长，拉动了第三方物流企业的成长，市场中对专业的物流仓储、物流设施的需求增多，催生了物流地产行业的形成。2002年，中国真正意义上的物流地产诞生在电子商务兴盛的东部沿海地区。2003年，美国物流地产企业普洛斯进入中国，并在2004年正式成立其第一个中国物流园。2005年，丰树正式进入中国，中国物流地产行业正式起步。高速增长阶段（2006至2015年）随着中国市场的仓储需求快速增长，众多外资企业进入中国市场，行业整体投资热度上升。一些进入中国市场较早的外资物流地产企业，如普洛斯、丰树等，在此阶段跑马圈地，实现了高速增长，其中普洛斯在此阶段成长为行业龙头。同时，电子商务行业在推动物流地产发展上发挥出越来越重要的作用。2006年，圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商，电子商务平台开始为物流企业发展提供助力。2007年，京东开始自建物流，电商企业正式进军物流地产领域。2013年5月28日，阿里巴巴集团、联合银泰集团、富春控股、“三通一达”等公司共同组建菜鸟网络，进一步推动物流行业的升级。在此阶段，中国仓储业投资额从2006年370.9亿元增长到2015年的6620.2亿元，十年增长了17倍。多元发展期（2016年至今）随着中国经济增速放缓以及工业用地指标收紧，行业增速开始放缓，但行业中的参与者仍在持续增多，众多企业跨行进军物流地产，中国物流地产行业进入到多元化发展阶段。在此阶段，电商企业加大了在物流地产行业的投入；传统的房地产企业因房地产市场的降温，开始进军物流地产行业；零售企业、金融机构也开始涉足物流地产中，成为行业的市场的新生力量。与此同时，在经济增长放缓的情况下，市场中一些小型项目、经营不善的项目开始被持有者抛售，市场面临一轮调整。

产业链分析产业链上游产业链中游产业链下游物流地产基金、地方政府、建材设备供应商、金属材料供应商、化工原材料专业的物流地产企业、传统房地产企业、电商或物流企业、其他类型企业第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售企业

行业市场分析5868亿营收10.5%年复合增长率21462亿2020资产总额567.6亿净利润随着中国经济持续增长和互联网的不断发展，中国电子商务、零售、制造、物流等行业逐渐兴盛，市场对仓储的需求持续上升，中国物流地产市场规模得以保持长期的快速增长。同时，中国物流地产行业良好的发展前景