房地产企业税务稽查的重点方向.docx

房地产企业税务稽查的重点方向

收入的确认

1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”等账户，不计收入。

5.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

6.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。

7.出租收入、商品房售后服务等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

8.其他应计未计收入问题。

企业所得税

应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的合法性。

1.收入方面

除前述业务收入相关问题外，还应检查：

（1）未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

（2）产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或推迟实现工程结算收入的现象。

（3）取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税。

（4）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或冲减成本费用。

2.成本费用方面

（1）取得的土地资产是否按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行“三通一平”后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

（2）是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

（3）是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

（4）是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。

（5）是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（6）是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。

（7）是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

（8）其他问题。

个人所得税

1.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

2.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

3.发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴在省政府批准的扣除标准内的部分可免征个人所得税）

4.发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

5.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

6.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

7.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

8.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

9.其他个人所得税问题。

土地增值税

1.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

2.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

3.是否按规定确定土地增值税的清算单位。

4.是否按规定进行成本费用分摊。

《xxx省土地增值税清算管理操作规程》第二十条审核扣除项目需把握的总原则：

（一）成本、费用支出行为要具备合法性。违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。

（二）成本、费用支出要具备真实性。虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。

（三）成本、费用支出要具备直接性。与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。

（四）成本、费用支出要取得合法有效凭据。应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。

（五）扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集；对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。

（六）纳税人成片受让、分期开发项目的，取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。

（七）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（八）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计