工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本.pdf

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本--第1页

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本

一、园区工业用地的经营策略

工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。全国

范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如

何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为

越来越多的地方政府及投资人关注的领域。全球产业链重塑的背景下，制造业

成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。2016-2021年间，

全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成

交金额在所有大宗成交中占比并不突出。但近三年来，以相关资产为标的的成

交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。园区涉

及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区

早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多

样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓

展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。无论是早期的标准

厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营

方带来更多挑战。

与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权

关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。中国园区工业用地

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本--第1页

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本--第2页

的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方

法向市场供应工业用地的使用权。但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是

不合理的。工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地

批租制度。居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的

公共投资融得资金。

所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融

资额度。同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚

至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。但是，工业用

地的财务属性与居住用地迥然不同，在园区管委会空间财务模型中，工业用地

扮演的是为园区管委会“创收”而不是“融资”的财务角色。这意味着并不要求工

业用地利用长租的方式为园区管委会融资。

同时，获得工业用地的权利主体也不是“股东”，而只是城市公共产品的购

买者，并不需要通过长租的方式获得类“所有权”。工业用地使用权出让的“长年

限”和企业的“短生命周期”严重错配，是造成工业用地低效闲置的关键原因。据

相关机构统计，中国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅

2.5年，集团企业的平均寿命仅7-8年。美国《财富》杂志曾做过一项统计，

美国62％的企业寿命不超过5年，只有2％的企业能存活50年。

这意味着对于绝大多数的企业而言，50年的园区工业用地出让年限已经

远远超过了其存活周期。不管出于企业的“主观恶意”（占用建设用地，希望政

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本--第2页

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本--第3页

府高额回购或者转变为其他小产权房用途），还是受制于“客观规律”，一旦将

工业用地以50年的时间批租给企业，那么就已经注定在数年以后，工业用地

势必会面临低效、闲置等问题。

由于土地出让合同明确约定了出让年限，即使工业用地“抛荒”现象严重，

政府也无法零成本、甚至低成本回收用地，将其配置给有用地需求的企业。其