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前期建筑策划对房地产项目经济性影响分析

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郝卫峰

内容摘要房地产项目具有投资成本较高，受政府政策影响较大，项目资金需要投放的时间较长等特点，同时，房地产项目事关民生问题。对房地产项目做好前期建筑策划工作是保证房地产项目盈利的前提，尤其需要注重开发初期的成本控制工作。在房地产项目的开发建设中，项目的最终收益受多种因素影响，做好前期策划工作，对提高开发项目的经济效益意义重大。

关键词建筑策划房地产经济

1引言

伴随我国经济的蓬勃发展，房地产业也飞速发展起来，已成为经济增长的主要动力之一。房地产项目的前期成本控制是保证房地产项目实现经济效益的关键。特别是在当前的市场经济条件下，房地产业面对的竞争环境是复杂多样的。为了确保房地产项目能够获得一定的经济收益，必须在前期做好建筑项目的策划工作，对项目的建设成本有准确的把握。文章从建筑策划的概念出发，分析了前期建筑策划对房地产项目的重要性，以期为房地产项目开发之前的建筑策划工作提出可行性建议。

2建筑策划的概念

建筑策划指的是规划者对房地产市场进行深入的研究和分析，掌握区域房地产市场趋势，制定详细的市场规划和投资计划，并根据国家法规和规范对具体房地产项目进行综合设计定位和开发，是城市发展其建筑优势使其适应市场需求并取得经济效益的行为。一般来说，建筑策划是让建筑师使用各种手段在分析和研究市场需要的基础上设计房地产项目，确定设计目标和设计方法。建筑策划的整个环节必须在政府政策和指导下进行，要遵循相关政府法规。在进行建筑策划之前，建筑师在总体城市规划的指导下，分析房地产项目周围的交通和居住条件，合理规划建筑面积和建筑风格等，然后再进行成本的核算工作。

3前期建筑策划对房地产项目建设的重要性

一直以来，房地產项目的建设策划工作都是交由房产销售人员负责的。对于销售人员来说，他们懂得如何推销房子，但是规划设计方法却太过业余，他们缺乏建筑设计的专业知识，也没有相对完善和先进的设计概念，从而导致设计方案的可操作性不强，需要消耗的经济成本太高。经由销售人员设计出来的房地产项目，在建筑施工过程中各种矛盾、问题层出不穷，从而延迟了房地产项目的开发时间，同时也增加了经济成本。因此，在今后的房地产项目设计中，需要重视建筑师在房地产项目开发中的作用，做好项目施工前的策划工作，节约建设成本，以最大限度地提高经济和社会效益。

在项目施工之时，需要借鉴前期完成的建筑策划。前期的建筑策划通过确定房地产项目的规模、性质、内容等来确定建筑项目的空间组织模型，并为建筑项目的开展提供环节的指引[1]。建筑策划不同，完成的项目会有完全不同的效果。在房地产项策划中，建筑风格和样式的不同可能会影响人们的生活方式和价值观念，甚至可能因此引领出新兴的居住文化。建筑策划充分考虑了建设项目的社会性和实用性，结合了社会环境、周边设施、自然地理环境，实现了建筑与自然环境的和谐统一，有利于实现建筑的特色和完成独具创造性的建筑。同时，在建筑策划中通过借鉴先进科学技术能够让建筑设计的过程更加科学合理，有助于改善了人们的生活环境，提升人们的生活品质。

4前期建筑策划对房地产项目建设的经济性影响

4.1了解整个项目

在开始项目之前，需要对建设项目有整体的把握。需要把控的内容包括规划项目的地理位置、周围环境等[2]。这个环境既包括自然环境，也包括当地的风土人情、社会环境。从自然环境的角度来说，包括地形地貌、气候、水文条件、植被和土壤类型等。社会环境包括施工位置、风土人情和基础设施建设。

对总体情况的了解有利于发挥建筑策划工作的指导作用。例如，施工地点的地形有一定的起伏的话，当地的坡度在10%以内，就可以通过减少建筑土方的使用，同时也能减少项目的建设成本。如果坡度大于10%，则应对其进行填挖，这种做法能够尽可能地节约材料;但当坡度大于25%时，土方量和室外工程的工程量就不可避免地要加大，通过垂直等高线斜交的方式来进行规划。此外，当地若有自然生长的植物，应该尽可能地保留，这样可以降低人工种植增加的成本，在美化居住环境的同时也达成了建筑和自然环境和谐共处的愿景。对原有植物的保留不仅能够减少人工留下的痕迹，而且使居住环更富自然，更加宜居。了解施工地点周围的环境，能够更好地收集到需要的信息，同时预知施工过程中可能遇到的困难，因此在实际的施工过程中，能够减少问题出现的频率并少走弯路。

4.2对整体规划的影响

在前期的建筑规划中，建筑师应该将建筑项目的开发成本和后期的销售过程结合起来，合理利用有限的土地资源，实现有限的建筑面积和经济效益的统一[3]。例如，在规划中，建筑项目的高度控制在60m。如果每层均为3m，那么可以修建出20层楼。但是，国家对于高层建筑有特殊的规定，建筑超过20层就需要消防楼梯和电梯各自两个。而如果只修建18层