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商业项目几种合作方式

商业项目合作模式

一、全权委托代理

全权委托代理是指发展商对自有商业物业进行自营，全程

聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和

开业成功。服务内容包括前期市调、整体营销招商方案、项目

定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、

开业、后期经营管理。该模式适宜于发展商缺乏开店经验、人

才团队极为薄弱的情况。代理公司将派驻一整套班子来操盘，

全面达成开发商约定的销售经营目标。收费包括营销策划费、

广告费、销售佣金、招商佣金、经营管理费用、主力商家引进

费（用品牌使用费）和其他公关费用，费用等级较高。

二、合作经营管理

合作经营管理是指发展商将其极为薄弱的板块派托给代理

公司进行单板块（多板块）委托代理，如前期策划、招商代理、

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销售代理等。代理公司将针对板块内容，进行板块全程负责代

理服务。该模式适宜于发展商虽有团队，但因人才和专业所限，

将其委托专业公司代理。代理公司将对委托板块进行全程代理

操盘服务，以达成约定的效果目标。收费标准参照全权委托代

理，费用等级较高。

三、全程现场顾问参谋式

全程现场顾问参谋式是指代理公司派出2名以上项目经理

常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立

项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。服务内容包

括前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、

广告策划，以及其他咨询服务。该模式适宜于发展商自有完整

的实力团队，但项目难度较大的情况下需要外援顾问团队现场

驻点支持。代理公司将提供更进一步稳健操盘、谨慎项目开发

运营，保障项目运营成功的服务效果。收费标准为万元/起/年

（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用，费用等级属于

中等水平。

四、全程开店服务模式

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全程开店服务模式是指发展对自有商业物业进行自营，全

程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开

业成功。服务内容包括商场纯商业全程运作。该模式适宜于发

展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱的情况。代理公司将派

驻一整套班子来操盘，按约定的效果全面达成。收费标准为万

元起/1个店（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等另

定），一般较高于顾问费用，费用等级属于中等水平。

委托管理服务模式是一种将商场管理委托给代理公司进行

专业管理的服务模式。这种模式适用于那些不想或者管理不善

的发展商。代理公司作为操盘主体，按照约定利润进行分成。

服务内容包括对商场进行有效的商业经营管理。收费标准由双

方协商决定，但是通常费用较高。

全权委托代理是一种理论上成立的模式，但是在实际操作

中会遇到两个问题。首先，代理公司在销售或招商佣金方面取

费，而经营管理的利润无法与这两者相比。其次，经营管理需

要费时、费力，风险也较大。因此，代理公司是否愿意参与后

期的经营管理是个问题。即使有能力愿意做经营管理的团队介

入，管理成本也是个问题。通常的做法是将团队的管理费用摊

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到物业成本里面去，但商业物业的成本本身就很高，每平米要

在二十到三十元左右（建筑面积），在项目培育期内收取很困

难，再加上不菲的团队费用，业主很难接受，除非开发商在销

售款中