启-承-转-合-3Ation原则指导下的开发区分类土地再开发规划策略研究.docx

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“启，承，转，合”

“3Ation”原则指导下的开发区分类土地再开发规划策略研究

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【摘要】开发区土地再开发作为城市更新的组成部分，是助推城市走高质量发展之路的重要手段。本文根据开发区内土地区位及一次开发效果，将土地划分为“实开发”、“虚开发”、“伪开发”三类地区，划定部门协作、高效利用、远近结合的“3Ation”原则，提出“启，承，转，合”再开发规划策略，为三类地区提供具有针对性的差异化转型路径。

【关键词】开发区;土地再开发;差异化;策略

TU984

A

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、研究概述

目前，我国开发区土地建成度已超过70%，以开发区为载体的城市扩张方式有效加速了城镇化进程，“中国制造”推动中国经济迅猛发展。土地作为稀缺性资源，再开发作为城市空间结构调整、城市功能补给、城市风貌重塑的重要手段，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

开发区土地再开发作为城市更新行动中的重要组成部分，在学界中已得到普遍共识。目前，对开发区土地再开发的研究主要集中在再开发方向、再开发动力机制、再开发模式等方面。王兴平（2011）认为开发区再开发是城市再开发的一种，可根据开发区与主城之间的区位关系以及进程阶段确定再开发的路径;袁新国（2011）从开发区再开发的动力机制方向出发，以开发区地段及一次开发效果进行划分，将开发区内土地划分为“实开发”、“虚开发”、“伪开发”三类地区，并研究总结不同地区的再开发途径;杨忠伟、陆媛（2014）认为可根据既有的开发区土地分类引导，结合原权利人的诉求，采用多元利益合作再开发模式引导开发区转型。笔者在学者袁新国对开发区再开发分类的基础上，对分类地区的特征进行总结，通过“3Ation”规划原则及行动准则的划定，提出“启，承，转，合”再开发规划策略，以期为开发区土地资源的高质量发展寻求突破口。

2、开发区土地再开发分类及特征

2.1再开发分类

开发区的初期选址多为城市老城区的近郊飞地，后期由于城市不断扩张建设连成一片。根据袁新国学者对开发区的地段及一次开发效果划分，可以将开发区土地划分“实开发”地区、“虚开发”地区、“伪开发”。“实开发”地区，是开发区优先启动区，受资金与政策支持，一次开发效果较好;“虚开发”地区，经历了启动区的迅速发展后，成为盲目圈地低效开发的地区;“伪开发”地区，规划中已属于开发区范围界限内，但仍处于待征收的状态，需要对该地区进行收储平整。

2.2?三类地区的再开发特征

三类地区的再开发特征有所区别，主要表现在用地分类、人口构成、空间结构、用地权属等方面。

3、“3Ation”规划原则

“Ation”一词在英文中原为动名词的后缀名，发展至今其含义演化成为“原则、方法”。笔者提出城市开发区再开发的三个“Ation”原则，即部门协作（DepartmentCooperation）、高效利用（EfficientUtilization）、远近结合（TermsCombination）。

3.1DepartmentCooperation——部门协作

（1）各政府部门紧密合作

城市开发区土地再开发项目的落成涉及到多个部门的共同参与，政出多门容易导致政策衔接不足，产业双轨的目标难以实现。因此再开发需要构建各职能部门紧密协作的管理机制，制定出于产业调整相匹配的规划政策，有效引导和控制产业转型调整、土地开发建设，在政策协调推动下从产业定位、规划布局、规划措施等方面衔接推动开发区转型，更好地实现经济增长方式转变的战略决策。

（2）各利益主體共同参与

国土空间规划体系作为城市建设重要的利益协调工具，是公共政策和社会福利调节手段之一。原权利人与公众同样具有城市建设主导的话语权，因此在更新主体上，再开发主体应该由单一的政府全权包揽向多元主体共同参与转变，把原权利人与公众纳入更新活动中，尊重转型改造规划发生作用的内在运行机制，充分考虑各利益主体的利益诉求，确保利用共享的多赢格局。

3.2EfficientUtilization——高效利用

（1）整合资源构建产业链

开发区内产业类型多，彼此联系性差，分布零散且规模小，难以产生集聚效应。因此在产业调整的过程中，再开发需要注意整体统筹，利用现有的产业资源，对产业要素进行分类划定，划分出不同类型、不同等级的产业门类，确定再开发的产业方向，使不同类型的生产商构成产业上下游，形成一整套的特色产业链。

（2）建筑改造再利用

目前，我们的建筑仍处在“青壮年”时期，如何减少“青壮年”建筑非正常“死亡”是开发区土地再开发课题中极其重要的课题。对于不同使用程度及保留意义的建筑，可以通过“腾笼换鸟”、加建改建、建筑模数改造等多样化方式进行处理，延续建筑改造再利用的价值。

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