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土地估价师土地估价实务基础复习指南

（一）综合计算题

该题型主要考察应试者对主要估价方法的综合运用力量，要解答每道

小题通常贯穿一种主要方法，但方法中所用到的某些条件不直接给出，需

借助其他方法计算得到。解答该类题目的一般步骤如下：

第一，审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件，留意各已知

条件的单位，如租金是按日、按月还是按年计算，是单位建筑面积租金还

是可出租面积租金，留意各因素比拟的基准等，并留意所给条件中哪些是

有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。同时，应试者还必需弄清

以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出

售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，将各时点标注在

时间轴上。

其次，确定解题方法和解题思路。通过审题，明确了题目要求和已知

条件，便可确定以哪种估价方法为主线，并依据该方法中用到的未知条件

确定需借助的其他方法。估价方法确实定至关重要，肯定要看清题目，确

定正确的估价方法，否则时间都来不及。估价方法确定了，解题思路也便

有了。

第三，公式和计算步骤。计算过程中，涉及的计算公式肯定要列出，

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哪怕没有时间计算，列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算肯定

要分步计算，而且尽量细分，由于在阅卷评分中计算题的步骤划分是很细

的，每个步骤和计算结果都有对应的分值，一旦计算错误，不分步骤的试

卷确定丢分多。应试者必需牢记各种地价评估方法的计算步骤，并能对计

算步骤作简要说明，答题时按挨次进展，避开跳步被扣分。

（二）案例综合分析题

该题型主要考察应试者对法律、法规和行业政策的把握程度和详细分

析力量及估价方法的选用和操作程序，是政策与实践的结合与统一。

一道案例综合分析题通常包含几个小题，解答该类题目最首要的也是

审题，依据题目的要求找出适用的法律、法规，然后挨次答复每一个小题，

并要做到知无不言，把能想到的尽量答出来，但也要留意条理清晰，避开

罗嗦、重复。

（三）土地估价报告改错

该题型主要考察应试者对土地价格评估实务的理解和把握程度。要想

做好此类题目，应试者必需熟知《土地估价报告标准格式》及其中每一局

部、每一步的根本要求，并能娴熟运用各种评估方法，精确把握各项参数

取值。解答该类题目可按以下步骤进展：

首先，要快速扫瞄报告，找出构造上的错误。估价报告改错通常给出

一个或两个完整的报告，篇幅较长，要想在规定的时间内完成，应试者应

把握肯定的阅读技巧，快速扫瞄报告，看报告内容是否完整，有无缺漏项。

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如第一局部总述中缺少地价定义。

其次，前后对比，找出报告前后表达不全都的错误。

第三，对简单消失错误的地方仔细、认真阅读，看关键问题是否阐述

清晰，有没有错误。如“地价定义”中未说明土地开发程度。

第四，估价方法应用中，计算公式、参数取值、收益或费用取值、比

拟案例选取等是否合理，有没有依据，有没有计算错误。

第五，找出报告中比拟隐藏的错误。

从历年土地估价师资格考试来看，估价报告改错一般每指出一个错误

并能简述缘由的得3分，得分60分，也就是说假如能找出20个错误并能

简述缘由便可得总分值。因此，为了多得分，应试者解答此类题目应按上

述步骤先易后难，在表达答案时，应试者要按挨次书写，并标明挨次号，

同时要把握好分寸，既要做到语言精炼，又不要漏掉必要的说明，以免丢

分。

总之，土地估价实务考试，要求应试者要具备扎实的