国内外奥特莱斯业态规划专题研究报告.ppt

奥特莱斯业态专题研究;通过前期的分析探讨，西部新城工程是开展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。

因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。

1、奥特莱斯概念：

◆奥特莱斯〔英文Outlet〕最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。其雏形是最早的“厂家直销店”〔Factory?Outlet?Store〕，即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并翻开仓库就地销售。厂家直销店〔factoryoutlet〕通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐聚集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐开展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。

虽然Factory奥特莱斯这种业态在美国已有100多年的历史，但真正大规模的开展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代开展到顶峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速开展的态势。

根据美国奥特莱斯的开展状况，大致可将其分为三个阶段：

1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店〔Factory?Outlet?Store〕销售自己的尾货，此时根本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。

1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心〔Factory?Outlet?Center〕开始繁荣起来，并渐渐开展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里〔100-150公里〕左右，开车要一个多小时。

1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet?Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。一方面，原来意义上的“工厂直销零??业”(Factory?Outlet?Industry)?总体规模在萎缩。?

另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。;2、国外奥特莱斯的开展状况

2.1、开展特征

◆经营公司渐趋集中

从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea?Property?Group被美国最大的商业房地产商Simon?Property?Group,?Inc.?收购。该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；在日本的4个中心出租爆满，每平方英尺平均销售超过820美元。Chelsea在美国、日本和墨西哥拥有全产权或局部产权的奥特莱斯中心Premium?Outlet??60个和其他一些购物中心总计1710万平方英尺。

?奥特莱斯经营上的两极分化，促进了产业并购步伐的加快。在美国，奥特莱斯经营的集中度在加大。?下表是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。?;

◆业态异化更加明显

由于局部老的奥特莱斯店经营困难，奥特莱斯中心的一些商店撤出，余下的商店缺乏以支撑奥特莱斯中心的经营，迫使中心的业主调整方案。某些业主为了精选承租人，只能缩小奥特莱斯中心的规模。他们选择的承租人希望是自己中心所独有的且具特色的商店。其次只能是足价零售商、推动时尚的连锁店和餐馆，具有强势品牌的地区性零售商也被选择。于是工厂直销零售商的比重被削减，奥特莱斯中心的第一元素就被弱化。调整后的“奥特莱斯”更接近于一般的购物中心，功能更加齐全，休闲娱乐等元素增加。;2.2、国外奥特莱斯的特点和经验

◆超乎想象的低价

奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低本钱来实现的。

◆颇具吸引力的品牌组合

“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯粹，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。

◆选址更为重要

奥特莱斯的选址根本遵循着比较统一的规律，以欧洲为例