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商业地产的精细化经营管理

实行“统一管理，分散经营”

1。“统一管理,分散经营的概念

购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它

房地产形式的核心特点。

“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一

管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经

营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

2。实施商业项目的统一管理理念

购物中心的“统一管理理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。“统一招

商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。

（1）要求一：品牌审核管理

所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，

须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、

品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等.

(2）要求二：完善的租约管理

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款

管理（可以借鉴国际购物中心协会ICSC的标准格式)，比如：承租户的经营业态是受到整个购物

中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，

经开发商认可）；

完善租约还包括营业时间的确定;承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文

字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务;承租人对停车场的使用，确定有偿还

是无偿,有无限制;投保范围事宜;是否统一收银等方面的内容。

商业地产统一运营管理的五大具体内容

统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监

督和统一物管.而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决

定了开发商前期的规划是否成功,而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。

SHOPPINGMALL强调运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下

开展整齐划一的经营管理工作）。虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单

个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。具体组织工作中，要把握好以下要点:

(1）注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌与良好形象；

（2）遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统

一的运营管理，不得始弃终乱；

（3)提供安全、舒适、整洁的购物环境,实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管

理与商业运营脱节；

(5）、统一、高效的品牌管理和营销策划,提升购物中心的社会影响力及感召力;

（6）、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰,确保租户与商品的经营品质;

（7）、利用信息化手段实施对商铺分割、产权状况及租户运营状况的有效监控,进行全程数据化

的跟踪管理；

（8）、坚持多赢理念，沟通渠道通畅,保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入

的稳定增长。

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商业项目不同运营阶段经营管理的要点

1.项目开发期的运营管理要点：

（1）准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参

数支持和标准接口落位；

（2）有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制;

（3）健全、完善的企业经营