现状评估：中国城市经济与房地产健康程度.docxVIP

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现状评估

中国城市经济与房地产健康程度

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一问题提出与研究意义

在城市宏观经济体系中，房地产是从属于多种相互交叉系统的一部分，房地产既是投资的一部分，又是消费的一部分，而城市经济多种因素及其变化也会对房地产市场产生影响，其通过总需求、价格水平等影响房地产需求、供给和价格。城市经济的健康发展需要内部各要素的均衡发展，房地产作为影响城市经济的一个重要方面，对城市经济的发展有重大的影响。城市经济的健康发展需要有一个健康的房地产市场，房地产的价格、规模、增长速度等都要按照一定的速度和比例发展，以促进城市经济的发展。本章将探讨一个城市的健康发展需要一个怎样的房地产市场，即健康房地产市场的标准是什么。

所谓健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、质量方面，房地产系统与宏观经济及其他系统相互适应和相互促进的状态。房地产市场的健康发展受到宏观经济以及城市的其他经济系统的制约。首先，城市经济的健康发展需要房地产市场的规模与整个经济发展的规模相适应。其次，城市经济的健康发展需要房地产市场的结构与整个城市的经济及人口结构相适应。第三，城市经济的健康发展需要房地产市场的各要素的发展速度与城市经济的发展相适应。最后，城市经济的健康发展需要房地产市场的价格要与城市的经济水平相适应，即房地产的价格应该在居民以及企业的可承受范围之内。

研究房地产市场的健康度有很强的理论及现实意义。首先，房地产市场对宏观经济和人民生活有很大的影响与作用，健康的房地产市场能够促进经济的健康发展，有利于人民生活的改善，而不健康的房地产市场则会阻碍经济的发展，不利于人民生活的改善。其次，房地产市场健康受整体经济的影响，而房地产作为经济系统的一部分也会影响整个城市经济。第三，当前中国很多城市的房地产市场存在不健康的现象，但由于研究的不深入以及数据的难取得，关于各城市的房地产市场健康程度存在很多分歧，我们研究房地产市场的健康程度就是为了解决这些问题，使我们能够识别房地产的健康程度，使政府或个人能够采取相应的措施去应对不同的情况。

目前关于房地产的健康还没有一个统一的标准，国内外学者在理论上对房地产市场的健康程度的研究还不深入，对房地产健康度的研究基本上都是关于房地产泡沫以及结构方面的问题，魏杰在20年代90年代末提出房地产泡沫，这是一个开端，其论点和论据都不够专业，后来的学者发表了很多关于泡沫的文章，尤伟华（2002）、刘福垣（2003）则探讨了房地产市场的结构失衡问题，而胡瑾卿、张大亮（2004）和李伟、伍建平（2004）则探讨了泡沫的度量，初步提出了一些判断标准，但缺少对整个房地产市场的研究，因此目前在理论标准上的研究还不多。本文旨在建立一个判断房地产市场健康度的标准。

二分析框架与指标体系

（一）分析框架

房地产市场细分为四个市场，即住宅房地产市场、工业房地产市场、商业房地产市场以及土地市场。每一市场主要包括价格、存量、增量、速度和均衡状态等。它们的影响因素主要是城市总体经济结构、质量、速度和规模以及其他相关系统的情况。具体分析框架见表10-1。

1.住宅房地产健康内容及其影响因素

一个健康的住宅市场应该包括合理的价格及其增长速度、适量的存量规模以及增量规模，另外还要有合理的空置率。

住宅的价格中，影响价格的主要因素是当地居民的人均收入水平和人均资产，另外由于一个城市除了本市居民购房外，还有周边地区的人前来置业投资，所以区域的人均收入对本城市的房价也有影响，一个城市的房价应该在居民可承受的范围内才是健康的。房价的增长则主要受人均收入增长、人均资产的增长以及区域人均收入增长的影响，合理的房价增长在剔除通货膨胀的因素后应该不大于这些影响因素的实际增长。

表10-1房地产市场分析框架

价格

住宅房地产

工业房地产

商业房地产

土地市场

出售价格

出售价格

出售价格

出售价格

出售价格的增长率

出售价格的增长率

出售价格的增长率

出租价格

出售价格的增长率

出租价格

出租价格

出租价格的增长率

出租价格的增长率

出租价格的增长率

存量

存量规模

存量规模

存量规模

存量规模

存量规模的增长率

存量规模的增长率

存量规模的增长率

存量规模的增长率

存量结构

存量结构

存量结构

存量结构

增量

增量规量

增量规量

增量规量

增量规量

增量的增长速度

增量的增长速度

增量的增长速度

增量的增长速度

增量的结构

增量的结构

增量的结构

增量的结构

均衡状态

空置率

空置率

空置率

空置率

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表10-1房地产市场分析框架

城市的住宅存量包括两方面的内容，即规模和结构。住宅的存量规模的健康是指住宅存量要能够满足本市居民的住房需求，影响存量规模健康与否的主要因素有本市的收入水平以及人口密度