中国家用电器与地产政策相关性、家用电器行业发展情况及家电行业动态趋势分析.pdf

中国家用电器与地产政策相关性、家用电器

行业发展情况及家电行业动态趋势分析

一、地产政策与家用电器相关性分析

第一轮收紧（2005年-2008年金融危机前）：国务院先后发布“老国八条”、“新国

八条”、“国六条”等房地产调控政策，按揭贷款首付比例和利率、房屋交易环节税费首次

成为房地产调控工具。第一轮放松（2008年金融危机-2009年）：2008年为对冲国际金融

危机对中国经济带来的负面影响，政府先后采取了降低首付比例和按揭贷款利率、减免交易

环节税负、调低房地产开发项目的最低资本金比例等措施刺激房地产行业。第二轮收紧

（2009年底-2011年底）：2009年随着四万亿及一揽子刺激政策推出后，宏观经济V形反

转，通胀和经济过热风险提升，房价也出现快速上涨，2009年底“国四条”的提出标志着

房地产调控政策正式转向收紧。2010年到2011年，宏观调控政策陷入“稳增长和防通胀”

两难，为抑制房价过快上涨，房地产调控分四波不断收紧。第二轮放松（2011年底-2012

年）：2012年先后有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求。第三轮收紧（2013年）：

2013年2月国务院办公厅发布“国五条”，要求已实施限购且房价上涨压力较大的城市，

要进一步从严调整限购措施。但各地落实力度不一，直到年底房价控制目标完成压力较大的

时候各地才纷纷进一步实质性收紧调控政策。第三轮放松（2014-2016年初）：2014-2015

年，“新常态”下经济增速不断下台阶，稳增长压力不断加大，房地产库存快速累积，部分

城市房价有下行压力。稳增长和去库存双重压力下二三线城市陆续放松限购政策，中央最终

也放松限贷政策，出台降低首付比例和交易环节税负等措施。第四轮收紧（2016-2018

年）：核心一二线城市房价出现快速上涨的现象，中央重新收紧房地产政策。本轮调控收紧

强调“因城施策”，各地纷纷出台限购、限贷、限价、限售等措施，调控力度之严力度空

前。

历次地产调控梳理（住宅商品房销售增速）

数据来源：公开资料整理

相关报告：发布的《2019-2025年中国家用电器行业市场现状分析及投资前景预测报

告》

家电行业作为地产后周期行业，通过对地产估值走势和家电估值复盘，两者走势高度

相关。

1、政策的放松还是紧缩，会在一段时间内影响两个板块的估值走势

从较长时间的板块估值看，地产政策对地产和家电两个行业的估值波动基本一致，在

调控政策区间，估值承压，估值存在下降或者横盘波动的特征，在地产放松周期，估值会有

所回升。估值变动的方向和地产政策的方向也保持一致，但是估值变动幅度看，还受到行业

本身周期、市场大环境等影响，估值的变动幅度并没能得到比较一致的结论。

地产和家电估值（PE-TTM）走势

数据来源：公开资料整理

2、地产销售和家电估值，先有鸡还是先有蛋？

从家电估值与地产销售之间的关系看，其实并不是像大家想的那样——看到地产销售

发生了趋势变化后才会对家电估值产生影响，相反的，发现家电估值的波动的拐点往往领先

于地产的销售数据，原因在于投资者很容易因为“家电是地产后周期消费品”而在地产政策

出现变化后就做出一定选择（减配或者加配家电公司），而从地产政策变动传导到地产销

售，则存在一定时间滞后，后续地产销售数据出炉只是起到了跟踪和印证的作用，为这阶段

家电板块估值的继续上升或者下降提供更多动量。

地产销售增速和家电板块估值

数据来源：公开资料整理

根据测算，家电中冰箱和洗衣机以更新需求为主，地产对其销量拉动占比较低，而空

调相对较高，厨电和地产高度相关，因此主要讨论厨电和空调两个子品类销售和地产销售的

滞后关系。

商品房销售拉动家电销售比例

数据来源：公开