地产集体资产交易作业指引.docx

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XX集团有限公司

编号：GX-05

版本：1.0

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集体资产交易作业指引

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集体资产交易作业指引

编号：GX-05

版本：1.0

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目的

为规划公司对城市更新项目集体资产交易管理的各项工作，确保交易的顺利实施，特制定本制度。

适用范围

适用于XX集团有限公司（以下简称“集团”）集团总部、本地项目及异地公司的城市更新项目集体资产交易工作。

术语与定义

无

职责权限

前期研判小组：负责在前期研判阶段了解项目属于个体还是集体资产交易性质。

项目公司项目公司

调查明确集体资产交易的全流程和要点。

负责选定第三方资产评估机构与合同签订，组织资产评估工作开展。

负责集体资产交易各项工作开展，组织集体资产交易向政府交易平台的输入与最终交易完成。

总部/异地公司成本、财务、法务部门：参与资产评估和集体资产交易过程，从本专业角度提出意见或建议，配合集体资产交易的完成。

公司领导

指导各项工作开展，协调解决工作开展过程中的各项问题。

审定资产评估报告。

按权责审核或审批集体资产交易方案。

作业指引

集体资产交易的前期工作

前期研判阶段，研判小组应在信息收集与踏勘时，明确该项目属于个体资产交易还是集体资产交易。

项目公司内部立项通过后，由项目公司按照公司招投标管理制度要求，组织选定第三方资产评估公司，对集体资产进行资产评估及可行性研究，出具资产评估报告与可行性研究报告，该报告作为公司投资收益测算与投资决策的重要依据。

在项目征集权利主体更新意愿的过程中，资产评估报告应发送权利主体，由其在权利主体内部范围内进行公示，征集权利主体成员的民意。

在公示征集期间，项目公司应积极配合权利主体、社区党委和当地街道办的审查和研讨，并促进权利主体股东（代表）大会的召开和决议，股东代表大会召开前10日以书面形式通知全体股东代表。特别注意会议需要街道办集体资产管理部门的现场监督，同时应促进股东代表在大会前先与街道办人员提前沟通，消除上会的疑虑和不确定性因素。

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为确保民主决策程序的合法合规性，按照相关规定，项目公司必须提前同公证处取得联系，明确股东大会每个环节公证的要求、提交的资料等，避免发出会议通知或召开会议后，因不符合公证处要求而无法出具公证书的情况。

核心合规要点：

会议通知：股东代表大会由董事长召集和主持，并将议题提前十天通知股东代表。

出席和表决机制：会议出席人员和表决同意人数必须达到规定比例，这是合规性重点。

缺席人员的授权委托：按规定未出席的股东应授权合规范围内的相关人员，并开具授权委托证明。

公证及列席人员：一是重大事项采取一事一议一决策的方式逐项表决，形成书面记录，并将修改后的方案备案集体资产监管部门备案，二是公证机构的公证员、股东合作公司的集体资产委员会的主任和街道办的集体资产监管部门人员是列席股东（代表）大会的必备人员。

召开的会议为股东大会还是股东代表大会：需要提前与相关政府主管部门进行确认，并与权利主体进行充分沟通和宣传。

民主决策程序常见的法律文本：常见的法律文本如下（具体以集体资产交易主管部门要求为准）：

意愿征集公告

“三会”会议纪要文本

招商方案文本或协议

选择意愿方股东（代表）大会会议通知

股东（代表）大会会议通知

会议决议表决签名表

“三会”会议通知

股东（代表）大会会议议案

未备案股东签字表

董事会决议

监事会决议

会议记录

授权委托书

见证或列席人员签字表

公告公示

集体资产管理委员会决议

会议签到表

提请街道备案汇报函等

集体资产交易的正式申报与交易完成

由项目公司报建部组织，根据已经确定的《拆迁补偿方案》和拆迁补偿协议，协同权利主体一起向当地公共资源交易平台进行交易立项，并按照交易程序完成整个交易工作。

交易结束后，报建部配合将相关资料报送当地街道办集体资产管理部门备案，并督促其抄送区集体资产管理部门和区领导小组。

集体资产交易的常见风险

权利人认定风险

考虑到集体土地一般没有登记，集体资产中除了明确归属于村股份公司的部分外，分配到村民（股民）个人使用的土地/房产，往往经过多次流转。同时，可能存在权利人失踪、死亡、移民海外、继承等情况，从而形成权利人认定风险。

交易程序瑕疵

项目公司报建部应充分了解交易程