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城市土地管理

第4章城市地籍管理

本章要点地籍管理不仅是国家行政管理的重要内容，也是国家土地管理的基础性工作，搞好地籍管理对于合理、有效地利用有限的国土资源，促进国民经济持续稳定发展具有重要的意义。城市地籍管理是按照管理对象的不同分类，针对城市范围内土地进行管理的一个部分。本章介绍了地籍的基本概念、分类与功能，地籍管理的主要内容，遵循原则与采用方法，介绍了土地调查的内容、方法与程序以及土地登记的原则、内容与程序等。

本章重点是城市地籍管理的基础理论与土地登记的主要内容，以及开展土地调查的一般程序与开展城镇土地分等定级的方法。通过本章学习，需要了解城市地籍管理的基本概念，熟悉土地调查的分类内容与程序，掌握城镇土地分等定级的方法，具备土地登记工作的能力。

4.1城市地籍管理概述4.1.1城市地籍1.地籍含义地籍中地是指土地，为地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆部分，籍有簿册、清册、登记之说，地籍最简要的说法就是土地登记册。地籍一词在国外最早来自拉丁文的“caput”和“capitastrum”，即“课税对象”和“课税对象登记簿册”。我国辞海中把地籍称为：“中国历代政府登记土地作为田赋根据的册籍”。

在我国历史上就有“税由籍来，籍为税设”的说法。因此，最初设立地籍就是为征税而建立的一种田赋清册或者簿册，即按田亩征税课目而设置的簿册，其主要内容是应纳税的土地面积、土壤质量及土地税额的登记。在美国，地籍是关于一宗地的位置、四至、类型、所有权、估价和法律状况的公开记录。日本则认为地籍是对于每笔土地的位置、地号、地类、面积、所有者的调查与确认的结果加以记载的簿册。国际地籍与土地登记组织提出的地籍含义是：在中央政府控制下根据地籍测量测得的宗地登记图册。

随着社会的发展，地籍的内容已经有很大扩展，现代地籍已经超出了仅作课税对象的登记清册之用，包括了土地产权登记、土地分类面积统计和土地等级、土地价格等也成为清册的重要内容。因此，地籍在课税为目的的基础上，扩大为土地产权登记和土地利用的重要依据。同时，随着科学技术水平的发展与社会进步的要求，现代地籍已经逐步向运用电子计算机技术建立地籍信息系统的方向发展。从以上地籍叙述的基础上，可以把地籍概念归纳如下：地籍是指国家为了一定的目的而对土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途等基本情况进行记载的图簿册。

2.地籍分类随着地籍使用范围的不断扩大，地籍的内涵也更加宽广，类别的划分也更趋于合理。一般来说，地籍按照发展阶段、对象、目的和内容进行分类。（1）按照地籍的发展阶段，划分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍税收地籍是发达国家早期建立的主要是为课税服务的登记簿册，税收地籍仅仅具有为税收服务的功能。税收地籍记载的主要内容包含纳税人的姓名、地址和纳税土地面积以及为确定税率的土地等级等。

随着经济的发展，土地买卖日益频繁和公开化，促使税收地籍向产权地籍发展。产权地籍也称法律地籍，是为保障土地权益进行的土地产权登记的簿册，最重要的任务是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。产权地籍记载的主要内容为宗地的界线和界址点的精确位置以及产权登记的准确面积等。

多用途地籍，也称现代地籍，是税收地籍和产权地籍的进一步发展，不仅为课税和产权登记服务，更重要的是为各项土地利用和土地保护，为全面、科学管理土地提供信息服务。随着科学技术的发展，特别是电子计算机和遥感技术的发展和广泛应用，地籍的内容及其应用范围也大为扩展，远远突破了税收地籍和产权地籍的局限，并逐步走向技术、经济、法律综合方面发展，其手段也逐步被光电、遥感、电子计算机和缩微技术等所代替。

（2）按地籍的特点和任务，可分为初始地籍和日常地籍土地的数量、质量、杠届及其空间分布和利用、使用状况，都是动态的，地籍必须始终保持现势性。根据土地恃性和地籍连续性的待点．为了经常保持地籍资料的现势性，国家必须建立初始地籍和日常地籍。所谓初始地籍是指在某一时期内，对县以上行政辖内全部土地进行全面调查后，最初建立的图册．而不是指历史上的第一本簿册。日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化．以初始地籍为基数，进行修正、补充和更新的地籍。初始地籍是基础，日常地籍是对初始地籍的补充、更新和修正，初始地籍和日常地籍是地籍不可分割的完整体系。

（3）按地籍行政管理的层次，分为国家和基层地籍一般将县级以上各级土地管理部门所从事的地籍工作称为国家地籍，基层地籍是指县级以下的乡镇土地管理所和村级生产单位以及其他非农业建设单位所从事的地籍工作。国家地籍是以集体土地所有权单位的土地和国有土地的一级土地使用权单位的土地为对象的地籍，而基层地籍是以集体土地使用者的土地和国有土地的二级使用者的土地为对象的地籍。从地籍的作用来说，基层地籍主要服务于对土地利用或