解决北京市中低收入家庭住房困难的财政金融政策建议.docxVIP

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解决北京市中低收入家庭住房困难的财政金融政策建议

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当前，如何解决中低收入家庭的住房困难，已成为从中央到地方政府都格外关注的一个重大民生问题。为解决这一问题，我国先后制定了一系列政策，北京市为此也制定了相关的政策。在2006年出台的“北京住房建设规划（2006～2010年）”中，北京市明确提出：针对不同收入家庭，用廉租房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构建住房保障体系。在目前北京市住房保障制度建设思路已经明确的前提下，如何运用财政金融政策，解决住房保障制度建设的资金问题，成为解决中低收入家庭住房困难的关键所在。

一目前北京市保障性住房供给需求及投资情况

（一）保障性住房建设现状

1.经济适用房建设情况

《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006～2010年）》（以下简称《规划》）数据显示，截至2007年2月底，北京共批准集中建设经济适用住房项目52个，总规模约2600多万平方米，累计开工2197万平方米，销售面积约2000万平方米，解决了约19万户家庭的住房问题。政府对经济适用房的投入主要体现在土地出让金的免收，没有财政直接投资。

2.廉租住房建设情况

早在2001年，为解决低收入家庭的住房困难，北京市政府就出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，[1]明确规定在城近郊八区，将人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭纳入廉租住房的解困范围。截至2007年2月，北京市累计约2.6万户家庭享受了廉租房解困政策，累计投入资金约2.9亿元。[2]用于廉租房建设资金主要来源于3个方面：财政资金、住房公积金增值收益和社会捐赠。上述北京廉租房建设资金全部来自住房公积金增值收益。

（二）保障性住房的需求情况

截至2005年底，北京市应享受保障住房的家庭约为45.7万户，占城镇户籍总数的13.7%。所需建筑面积为2500万平方米。[3]其中应享受廉租住房政策的家庭户数约为7.7万户；享受政策性租赁住房政策的家庭户数约为6万户；享受经济适用房政策的家庭户数约为32万户。

除去目前已经享受到保障性住房政策的用户，北京至少有11.1万户尚未享受到廉租住房或政策性租赁住房政策，至少有13万户尚未享受到经济适用住房政策。

二北京市中低收入家庭住房存在的主要问题

（一）尚未确立财政资金在保障性住房建设中的主体地位

目前在对中低收入家庭住房的保障上，除公积金制度、经济适用住房制度和廉租房制度外，没有从立法上确定财政资金在保障性住房建设中的主体地位。公共财政支出严重缺位是当前住房保障制度存在的一个重要问题。在我国公共财政支出中，涉及住房保障支出并未纳入财政预算之中；经济适用房与廉租房还没有形成有效的对接机制；经济适用房的投入主要体现在土地划拨、税费减免等政策层面，资金投入不多；廉租房建设资金来源不稳定，大部分资金主要来源于住房公积金增值收益。资金的不足影响了保障性住房资源的积累和保障政策的执行。

（二）保障性住房覆盖面较窄

目前，北京市保障性住房覆盖对象相对较窄。尤其是廉租住房的保障范围狭窄。廉租房的保障对象，从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象——低保户、贫困人口；从广义上讲，它应包括所有无法从市场获得住宅的低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量所谓“流动”但实际常驻的农业人口。按照《北京市城市廉租住房管理办法通知》的规定，廉租房的保障对象只包括具有城镇户口的居民。目前，北京廉租房覆盖人群只占城镇家庭总数的2%，在发达国家，这一比例为10%左右。

（三）保障性住房供给与需求之间存在较大的缺口

近年来，北京市相继推行了经济适用房制度和廉租房制度，初步建立了以经济适用房和廉租房为主体的住房保障体系。但从总体上看，供应不足已成为当前保障体系的突出问题。从《规划》数据推算，保障性住房供给与需求之间的缺口约为24万户。如果考虑那些应纳入保障范围但实际未纳入的中低收入人群，那么我市保障性住房供给与需求之间的缺口将更大。

（四）保障性住房建设的资金投入与需求之间的缺口巨大

当前政府主要通过新建、收购、改建等方式增加廉租房供应，以当前政策性租赁住房建设所需成本作为估算参数，考虑到政策性租赁住房建设过程中可享受相应优惠政策，包括土地实行划拨；建设过程中免收各项行政事业性收费；收购过程中免征涉及的土地出让金、契税等；免征经营政策性租赁住房租金收入营业税、企业所得税、房产税等。以4500元/平方米建造成本计算，按照《规划》，北京要在“十一五”期间建设收购廉租房150万平方米，所需资金约为67.5亿元，平均每年需要投入13.5亿元。

如果考虑2008年奥运会以前，北京市将做好旧城风貌保护整治工作，重点解决好旧城内五类危险房