长沙市芙蓉区被征地拆迁农民安置模式改革调查研究.docxVIP

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长沙市芙蓉区被征地拆迁农民安置模式改革调查研究

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征地拆迁安置是城市发展不得不面临的一道难题。特别是随着新型城镇化加速，城区拆迁农民安置难与房地产库存压力大的矛盾不断凸显。为妥善解决这一矛盾，芙蓉区深化供给侧结构性改革，积极探索拆迁农民安置新模式，取得了良好成效。

一传统安置模式存在的突出问题

长期以来，芙蓉区和其他地方一样，在集体土地拆迁上沿用的是传统安置模式，即普遍实行以政府统建保障性住房的方式进行安置，此前的就近安置、集中安置、实物安置等为被征地拆迁农民广泛接受。但在新形势下，面对既要安得下、又要安得快、安得好的安置要求，传统安置模式的短板日益凸显。

一是安置效率低下。传统安置模式下，由政府划拨用地统建保障性住房，被征地农民按每人80平方米、每平方米1200元的标准进行申购。五年来，芙蓉区共启动执行“103号令”的农村征地项目60个，需安置人口2.6万人。但由于统建保障性住房时间跨度长，从拆迁腾地到安置入住少则3年，多则5年以上，截至目前，仅一号安置点回迁安置2177人，5276人安置过渡期超过两年，安置进度严重滞后。

二是安置成本趋高。除统建保障性住房的成本以外，安置过渡费、后续维护管理等费用高昂，综合成本巨大。比如因安置进度缓慢，之前芙蓉区平均每年发放双倍过渡费高达6000多万元。若继续实行传统安置模式，过渡费还将以每年20%的速度递增。同时，老旧安置小区后续维护管理任务繁重，近两年芙蓉区累计投入4亿元，用于78个安置小区改造，财政负担沉重。

三是资源供求失衡。目前芙蓉区5个安置点规划安置1.8万人，实际要安置2.6万余人，约0.9万人需新增安置点进行安置，这对土地资源稀缺的芙蓉区来说，发展成本难以承担。与此形成鲜明对比的是，市场上商品房库存量大、空置率高。2015年芙蓉区房地产库存量达400多万平方米，去化周期长。

四是农民转型困难。从多年实践看，集中安置后的被征地农民生活习惯没有随居住环境改变而改变，乱丢垃圾、圈养鸡鸭、破坏公共设施等陋习仍然存在，安置小区麻将馆众多、广告牌乱设、红白喜事铺张等盛行，农民没有真正实现从“洗脚上岸”到“洗脑进城”的根本转型。部分被征地农民一夜暴富，相互攀比，盲目消费，甚至走上赌博吸毒的不归路。集中安置不利于农民向市民转型。

二芙蓉区拆迁农民安置的创新做法

为去除传统保障性住房安置模式带来的不利影响，芙蓉区积极搭建平台提供新的商品房安置模式供农民选择，创新性地开展了统购商品房安置和团购商品房安置两种有效模式。

——统购商品房安置模式。采取住房保障与统购商品房相结合的方式优惠安置“103号令”已拆待安对象。芙蓉区政府首先充分保障房源，筹资2.25亿元在“汇一城”统购商品房5万平方米，房源553套，户型分别为80平方米和120平方米，以低于市场价卖给被征地农民作为安置房，差价部分由区财政承担，并明确统购房为完全产权房，申请后可自行转让。出台《芙蓉区统购商品房申购办法》，对申购对象、申购价格、税费标准和物业管理均作了全方位的设计，其中在申购价格上分农业人口、“世居”非农业家庭户、“非世居”非农业家庭户、“混合家庭户”非农业人口，分别给予1400元/m2、2200元/m2、2700元/m2、3600元/m2的优惠价，并在契税（实际购房价2%）、产权登记费（免缴）、维修基金（50元/5）、物业管理（1.6万元补贴）等方面给予支持。

——团购商品房补贴安置模式。由区政府与开发商商定优惠额度，被征地农民根据自身需求和购买能力自主选择安置房源，凭产权证或购房合同等合法凭证申请商品房安置补贴。出台《关于鼓励被征地农民采取购买商品房方式安置的实施办法》，对补贴对象、补贴标准、补贴原则和申请流程等做出详细规定。

同时，明确团购商品房方式安置补贴将根据区政府资金筹措情况，按拆迁项目过渡期长短的先后顺序分期分批组织实施；对在本区范围内指定楼盘购买商品房的，在本人与售楼部议定价格基础上还可享受政府与开发商协定的规定时段团购优惠折扣等。

三芙蓉区拆迁农民安置改革的成效分析

芙蓉区实施被征地拆迁农民安置改革一年来，共实现商品房安置指标1562个，不仅安置进度平均提速2年以上，而且形成了经济效益、民生效益、社会效益共赢的良好局面。

（一）变统建安置为现房安置，经济效益不断显现

一是节约了用地。按人均安置土地面积30.4平方米计算，拆迁农民安置改革共节约了土地75亩（1562×30.4平方米）。如果继续全面推行商品房安置模式，预计将节省土地325亩，占全区剩余可用地的15.6%，将有效缓解土地供求矛盾（表3）。二是降低了成本。商品房安置由政府发放购房补贴置换安置指标，用一次性投资替代长期巨额投资，并通过节约土地回收相当大一部分