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关于房地产开发的装修工程管理工作浅谈

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摘要：随着人民生活水平逐步提高,人们对自己的住房品质和功能的要求也越来越高,随着房地产行业的成熟及提高住宅产品档次的需要,为客户提供精装修标准的住宅产品是房地产开发的必然选择。精装修设计管理、施工管理、成本管理对住宅的装修品质起着决定性作用，本文主要阐述了房地产住宅项目的精装修管理的思路和模式。

关键词：房地产开发；装修管理；精装修房

一、前言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。2002年，国家住建部就公布实施了《住宅室内装饰装修管理办法》和《商品住宅装修一次到位实施细则》，当中有明确规定：“推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。”因此，房地产开发的住宅产品为按照精装修标准进行建造是市场所需，也是国家倡导的。

二、房地产项目装修工程管理要点

2.1房地产项目装修设计管理

设计管理在整个精装修项目中的位置十分重要，装修设计应该与建筑方案阶段同步开始，以客户需求为向导将户型、功能区、收纳系统等在建筑设计方案进行设计，方可保证客户需求的功能实现。房地产项目装修管理应关注以下要点：①合理选择设计单位，应选择类似项目成功案例丰富、高水平的设计团队进行设计，在招标过程中应重点设定装修设计质量的标准。②控制设计进度。在设计过程应运用PDCA的管理循环对设计进度进行检查，确保设计进度满足实际工程施工进度需求。③做好各专业设计的协调沟通。装修设计因与建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，各专业不应相互冲突。④图纸尺寸要与部品部件规格吻合。装修设计图纸设计过程中，需要各部品供应商提供满足后期招标的通用尺寸、规格，避免出现部品的单一可选性导致成本无法下降。

2.2、房地产项目装修管理的成本管理

2.2.1设计阶段控制

设计阶段对成本控制尤为重要，一个项目在设计阶段完成时则该项目的70～80%的成本已经确定下来，因此精装修设计工作提前介入建筑设计显得尤为的重要。①装修与建筑户型设计结合，规避户型改造增加设计变更的额外成本。②装修设计与水电设计结合，在土建施工时将管线预埋到位，减少变更改造成本。③批量装修设计因重点考虑装修部品统一化，便于后期部品材料大批量采购降低成本。④装修细化设计与部品规格相结合，减少后期工程变更。部品由专业的厂家来进行深化设计，由厂家大批量生产加工，既保证品质，更有利于成本的控制。⑤精准定位，项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位，精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)。

2.2.2施工阶段控制

施工阶段的成本控制重点应关注：①招投标阶段的成本控制，招标清单应全面、准确②确定合理的工程供应方式，乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的，不同的项目应根据各自的特点和具体情况酌情考虑，适当调整，以取得最佳的管理效果。(比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包)。③施工工艺做法统一交底，推行样板先行制度。由装修设计单位、施工单位、监理单位、房地产开发公司共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法等等，施工装修样板间，通过上述交底制度，及时发现可能出现的质量问题，避免批量施工后重新返工导致增加费用。④加强现场管理及成品保护，合同招标中明确精装修项目实施过程的成品保护标准及相应费用，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力、物力成本。

2.3房地产项目装修管理中的质量管理

2.3.1确定质量目标。精装修工程开工前，工程管理部主管工程师须根据合同制定工程质量目标，对工程监理、施工单位各方进行合同的技术交底。

2.3.2总包单位与装修单位毛坯工程验收交接制度，由工程监理组织，房地产项目管理部、监理单位、总包施工单位、装修施工单位、相关分包单位参加对拟装修工程进行毛坯工程验收并移交，装修施工单位应100％验收合格后方可移交，否则由土建施工单位整改合格后方可移交。

2.3.3图纸会审与技术交底制度，精装修工程开工前，由房地产项目管理部组织，工程监理单位、装修施工单位、设计单位等相关单位共同参加图纸会审与技术交底，确切了解设计意图。

2.3.4施工组织设计、施工方案报审制度，精装修工程开工前，施工单位须提前二周申报施工组织设计、施工方案；工程监理审核完成后报送至房地产项目管理部。

2.3.5严格落实监理各项制度。精装修工程开工前，工程监理单位应按照规范要求完成监理规划、监理细则编制及审批。

2.3.6严格落实工程质量验收制度。工序质量验收要求工程监理须100％检查验收；隐蔽工序（如：吊顶龙骨、木地