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BRIGHTERWAY向光而为

仲量聯行

溯本归源

北京市产业园区市场白皮书

2023年11月|仲量联行研究部

SEEA

目录

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北京产业园区的主要特征

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北京产业园区：应势发展溯本归源

产业园区是经济的主要承载地，在很多城市和地区，园区内企业对于区域GDP的贡献都十分可观。北京的城市经济发展也在一定程度上受益于产业园区的持续性扩张，众多大型知名企业最初即孵化自产业园区。

随着北京全市经济的蓬勃发展，产业园区作为重要的物业类型持续收获来自投资人的关注，其市场表现也节节攀升。在2015-2018年期间，产业园区在商业属性方面的价

化。然而值得深思从某种程度上忽略了产业园区本值极，的是，在这一过程中，市场

化。然而值得深思从某种程度上忽略了产业园区本

身被赋予的社会属性与政府设置产业园区的初衷。自2018年开始，北京针对产业园区的相关用地政策逐步收紧，推动其回归本来的发展轨道。

本篇报告中，仲量联行研究部对北京全市范围内644个产业园区项目进行了分析梳理，园区全景图。

覆盖总体量达到5,40万平方米，旨在为市场参与者提供一份丰富、详尽的北京产业

各类型物业差异

工业用地商业用地

产业园区

产业园区

承接规模化办公职能

适合企业孵化、行业研发，相对较低成本的办公模式

工业园区

工业园区

承接工厂、车间等职

物流园区

承中等、职能

办公楼

办公楼

承接商务办公职能

更加专业化、成熟化的商业办公模式

办公

办公职能

在第二产业为经济主体的时期，北京的工业用地上建造的工业园、物流园为制造业经济活动的主要载体。随着第三产业的逐步发展，在工业用地上承接办公职能、主要面向第三产业的物业类型——产业园区应运而生。产业园区因其落税高、商业属性强的特性，吸引了部分工业园、物流园的业主转型投入办公职能的开发。

尽管从项目规划、资产管理角度，当前部分工业园、物流园衍生出类似产业园区物业的办公职能，但此部分办公场所不属于本报告的探讨空间。

本报告的讨论范畴限于全市范围内的产业园区，即建设在工业用地上更多面向第三产业的物业类型，一般受到明确的政府产业政策扶持，意在承接产业孵化、行业研发等办公职能。

北京产业园区的主要特征

从基本定义的角度出发，产业园区是在政府的主导推动下，为扶持、促进特定产业发展而批准设立的特殊区域，是发展创新技术、促进产业集聚的重要空间聚集形式。所以产业园区具备以下五大特征：

产业园区的特征

来源：仲量联行研究部

政策的逐步收紧

在北京产业园区发展的进程中，市场过度关注产业园区商业价值，使得重点区域内项目租金及资产价值在短期内快速拉升，一定程度上增加了待扶持产业的经营性成本负担，与政府最早设立产业园区的初衷出现了偏差。所以在2018年底，北京市政府出台面向全市产业园区的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，强调了产业用地应当用于高精尖项目、入园企业应当满足高精尖产业准入标准，进一步完善产业项目准入和退出机制，推行企业投资项目承诺制，严防投机炒卖房屋和土地。

“聚焦高精尖，直供终端使用者”

根据政策指引，北京坚持产业用地用于高精尖项目，未经批准，不得改变土地用途。对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。这进一步说明了在北京的产业园区的核心功能定位就是聚焦高精尖，直供终端企业。

产业园区分布：中关村“一区十六园”体系

中关村“一区十六园”

中关村“一区十六园”全市区位规划图

村大街附近的“电子一条街”，在政府产业政策的扶持之下，是我国的第一个国家级高新技术产业园区和第创新示范区。

此后中关村示范园经历了“一区五园”、一区十园

“等格局的演变，发展至今成为”一区十六园“的跨格的局。

全市现有的产业园区地理分布与中关村“一区十六园”的区位规划具有高度重合性。基于中关村“一区十六园”格局，持续发展延申出其它的规模化产业园区聚

成，的产业园区体系。

数据来源：仲量联行研究部

全市产业园区政策扶持重点方向

全市产业园区的蓬勃发展离不开政府产业扶持政策的保

全市产业园区的蓬勃发展离不开政府产业扶持政策的保障。以中关村“一区十六园”格局作为基本蓝图，全市各行政区正在积极