住宅市场形势分析及预测.docx

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住宅市场形势分析及预测

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一宏观背景

（一）2016年我国经济增长好于预期，价格水平持续上升

初步核算，2016年我国国内生产总值744127亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。分季度看，第一季度同比增长6.7%，第二季度增长6.7%，第三季度增长6.7%，第四季度增长6.8%。2016年全国居民人均可支配收入23821元，比上年名义增长8.4%，扣除价格因素实际增长6.3%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入33616元，增长7.8%，扣除价格因素实际增长5.6%；农村居民人均可支配收入12363元，增长8.2%，扣除价格因素实际增长6.2%。

2016年价格指数持续回升，工业生产者出厂价格（PPI）由负转正。2016年下半年PPI结束了自2012年3月开始的连续54个月环比下降的态势，呈现环比上涨，且涨幅逐步增加，12月PPI环比上涨1.6%。9月以后PPI同比增加，增幅逐月快速上升，12月PPI同比上涨5.5%。2016年居民消费价格同比上涨2%，12月居民消费价格同比上涨2.1%，涨幅连续三个月超过2%。

（二）2016年宏观调控政策着力稳增长，积极的财政政策力度有所加大，货币政策持续宽松

2016年坚持稳中求进工作总基调，适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，抓好去产能、“去库存”、去杠杆、降成本、补短板，加强民生保障，切实防控风险。积极的财政政策力度有所加大。2016年赤字率提高到3%。适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。从5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。初步统计，5月至11月四大新纳入试点行业累计减税1105亿元，税负下降14.7%。1月至11月“营改增”减税4234亿元。考虑到城建税及教育费附加和个人二手房减税因素，1月至11月“营改增”带来的整体减税已达到4699亿元，全年可完成减税5000亿元的目标。规范推广运用PPP模式，着力推进PPP立法，用好1800亿元引导基金，促进更多项目落地。

货币政策持续宽松。自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。12月末，广义货币（M2）余额155.01万亿元，比上年末增长11.3%，狭义货币（M1）余额48.66万亿元，增长21.4%。12月末，人民币贷款余额106.6万亿元，人民币存款余额150.59万亿元。2016年新增人民币贷款12.65万亿元，比上年多增9257亿元，新增人民币存款14.88万亿元，比上年少增924亿元。2016年社会融资规模增量为17.8万亿元。

（三）2016年房地产调控政策由“去库存”转向“去库存与防风险并重”

2016年以来，房地产市场调控总体可分为两个阶段：一是年初以来的“去库存”政策，由中央层面的信贷宽松、税收优惠政策和地方购房优惠政策组成；二是“930”以来的热点地区防控房地产风险措施，坚持因城施策，先后有20多个城市多次出台措施遏制房地产投资投机需求。

中国人民银行、银监会2月2日公布通知，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，对不实施限购的城市下调了居民购买首套房和二套房的最低首付比例。2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），降低非限购城市房地产交易契税。2016年上半年，多个城市陆续出台房地产“去库存”政策，落实中央在减税、降低首付比例、放松限购等方面的政策措施。

9月30日晚间至10月7日晚间，许多热点城市出台了房地产调控政策，这些城市包括：北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、昆山、珠海、东莞、福州、惠州。上海、深圳、苏州、合肥等热点城市3月开始收紧房地产调控政策。房地产调控政策主要包括增加土地供给、限购、限贷等控制需求的措施。

二2016年住宅市场运行状况

（一）商品住宅建设景气回升，各项建设指标同比变化均由负转正

1998～2013年，商品住宅各项建设指标总体呈现较快的增长态势，施工、新开工和竣工面积的年均增幅分别为18.9%、15.6%和12.1%。2014年和2015年商品住宅建设景气明显下降，各建设指标增幅下降或负增长。其中，商品住宅新开工面积连续两年出现两位数负增长，2015年商品住宅施工面积出现1998年以来的首次负增长，商品住宅竣工面积比上年减少8.8%，为1998年以来的最