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创造税务利润—房地产企业税务风险管理之道易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所2010年06月23日

自我介绍l武汉市金瑞君安税务师事务所总经理l武汉市久益税务服务有限公司总经理l从事税务代理行业12年l湖北财税学院客座教授l从事房地产税务风险研究五年，为近100家房地产企业提供各类税务服务。l出本房地产行业税务研究书籍多部。

内容提要l第一部分：房地产开发各环节涉税介绍l第二部分：房地产涉税风险管理实务l1、房地产企业目前面临的税务风险点分析l(1)、拿地环节（2）、收购环节l（3）、建设环节（4）、销售环节l（5）、使用环节（6）、投资环节

内容提要l2、风险形成的原因分析l（1）、风险是由哪个部门造成的？l（2）、企业财务人员在税务控制体系中的重要性与局限性l（3）、企业税务风险的外部因素l3、解决之道

第一部分:房地产各阶段涉税分析l分四个环节1土地取得环节开发建造环节34

房地产企业涉及的税种l1、企业所得税2、营业税l3、增值税4、土地增值税l5、印花税6、房产税l7、城镇土地使用税l8、个人所得税l9、契税10、城建税11、教育费附加l12、车船使用税

第一环节:土地取得环节l拿地阶段:个人所得税企业所得税耕地占用税风险说明

第二个阶段：开发建造环节开发建造环节

第三环节：销售与转让环节

第四环节：拥有与使用环节l最后环节：

第二部分：房地产涉税风险管理l一、房地产企业目前存在的税务风险点分析l1、房地产企业在内部管理中存在大量的税务风险，如税务岗位的设置、相应内控制度等l2、财务人员从不或很少参与合同的签订l3、房地产企业各类业务合同中很少有专业的涉税条款或者说房地产企业各类业务合同中涉税条款不明确或表达不准l4、企业财务部门纳税缺少必要的监督l5、认为财务人员能搞定税务事项

企业通病：合同随意签、财务人员不参与l房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。

续l纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。l房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款。

续l税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，而税收政策复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给开发商带来重大经济损失。

合同分类l房地产企业的重要合同如：l土地出让合同、合作开发协议、设计合同、施工总包合同、甲供材合同、融资合同、物业管理合同、租赁合同、商品房买卖合同、装饰合同、代理销售合同、促销方案、拆迁补偿协议等等。

1、拿地环节的风险案例l房地产企业拿地的几种主要方式：l1、土地招拍挂方式l2、通过收购项目公司的股权方式获得土地l3、收购烂尾楼方式l4、通过收购在建项目方式获得土地l5、合作开发方式

土地招拍挂方式下的风险案例1：某房地产开发企业，2007年1月进行旧城改造项目，土地合同约定总面积为1200亩，当期实际已取得500亩，合同无特别约定交付时间，企业按500亩申报城镇土地使用税，2010年，税务机关要求企业对2007、2008、2009年的土地使用税按1200亩缴纳土地使用税。

政策依据l财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知l财税〔2006〕186号l二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

票据管理l一：财政性事业收据l二、拆迁发票的获得l1、拆迁补偿协议l2、被拆迁户的门牌号、产权证明复印件l3、被拆迁人的身份证复印件l4、拆迁人的签收款单l思考：用建筑公司名义开具拆迁发票？l思考：委托拆迁公司拆迁时开全额发票？

土地定价的筹划问题l某房地产企业获得了500亩土地，准备开发的项目有酒店、商铺、住宅及高尔夫等多种业态。综合每亩单价80万/亩。l思考点：l土地成本对土地增值税的影响！

（2）通过收购项目公司的股权方式获得土地的风险案例l甲房地产开发公司准备收购乙房地产开发公司，乙公司为单纯的项目公司，是纯国有企业，土地账面成本为6800万，为多次评估