房地产-新模式的先行者2：商业运营打底，住宅开发期权-新城发展和新城控股.docx

证券研究报告

新模式的先行者2：商业运营打底，住宅开发期权——新城发展和新城控股

行业评级：看好2024年9月14日

分析师杨凡

分析师杨凡

邮箱yangfan02@

电话证书编号S1230521120001

研究助理吴贵伦

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目录

CONTENTS

01新城发展和新城控股关系

02新城控股商业运营和开发情况

03新城体系债务及现金流情况

04新城发展和新城控股的估值探讨

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01新城发展和新城控股关系

01

新城发展和新城控股关系

01新城发展和新城控股关系

1.1新城控股发展历程和股权

三十年沉浮，父子同台打造“双轮驱动”业务模式

?新城控股发展历程回顾：新城发展和新城控股是母子公司关系，集团由王振华先生于1993年在常州创建。2001年公司在上海证券交易所实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产企业之一。2003年公司住宅开发业务拓展至长三角沪宁沿线，实现城市公司向区域公司跨越。2007年开辟商业地产，2008年第一个商业地产新城吾悦广场落地。2009年新城控股总部搬迁到上海，同时提出了长三角战略，即深耕“以长三角作为基点，以三小时高铁为半径的泛长三角模式”。2014年，新城控股扩张版图并加速了全国化布局。2015年新城控股确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略。2015年底新城发展吸收合并新城控股，并向除新城控股以外的全体股东发行A股股票，完成B转A的方案，实现A股上市。

?新城发展和新城控股股权结构：新城发展和新城控股实控人为王振华，现任董事长王晓松为王振华长子。王振华持有新城发展63.33%股权，通过新城发展持有新城控股67.2%的股权和新城悦68.86%股权。新城控股的业绩并表新城发展。

王振华陈静

王振华

陈静

配偶家族信托受托人!!Hero

配偶

家族信托受托人!

!

HeroDevelopmentsLimited

香港创拓发展有限公司

ChenTing

ChenTingSen(PTC)Limited

100%

100%

Set

100%常州德润咨询管理有限公司1.43%富域发展集团有限公司DevelopmentLimited100%

100%

常州德润咨询管理有限公司

1.43%

富域发展集团有限公司

DevelopmentLimited

100%↓

FirstPriorityGroup

Limited

61.09%100%↓6.11%

61.09%

100%↓

6.11%

开发和商业63.33%富域香港投资公司100%新城发展（01030.HK）新城控股（601155.SH）

开发和商业

63.33%

富域香港投资公司

100%

新城发展（01030.HK）

物业

物业

4468.86%新城悦（01755.

4

4

68.86%

新城悦（01755.HK）

资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所；注：股权关系截至2023年末。

01新城发展和新城控股关系

1.2新城发展和新城控股收入结构

关联紧密，新城发展超9成收入来源于新城控股

?以2023年新城发展和新城控股收入结构为例：新城发展主要收入来自于新城控股的房地产开发业务，占总收入90%。商业管理和租金收入业务与新城控股的物业出租和管理类似，均为以“吾悦广场”为主的商业资产产生的租金收益和管理费收入，占收入比重9%。

新城发展业务分类营业收入（亿元）占比（%）物业销售1,073

新城发展

业务分类营业收入（亿元）占比（%）

物业销售1,07390%

商业管理租金收入

49

57

4%

5%

持有型物业贡献

新城控股

业务分类

营业收入（亿元）

占比（%）

房地产开发

1,073

91%

物业出租和管理

106

9%

其他收入161%

55

5

资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所

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02新城控股商业运营和开发情况

02

02新城控股商业运营和开发情况

2.1新城控股商业运营情况

吾悦广场版图辽阔，广泛分布于全国137个城市，已开业165家

?新城控股的商业