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商业定位及业态规划管理流程

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流程目的

根据商业项目投资决策，完成商业项目的商业定位、业态规划等相关工作。

适用范围

适用于商业项目的商业定位，明确产品形态、目标客户、设计主题、业态规划等工作。

术语和定义

无

关键活动描述

工作界面说明（商业项目(即A类项目)）

商业项目(即A类项目)

集团公司主责部门

地方公司主责部门

市场调研/商业定位/业态规划等相关工作

商业策划部

配合

商业项目概念设计等设计工作

设计管理部

配合

目标成本测算等成本工作

成本管理部

配合

准备工作

商业项目的市场调研/项目定位/业态规划等工作具体由集团商业策划部招商组负责。

工作展开前，集团商业策划部准备以下文件：

过往同类项目的《项目可行性研究报告》内容。

过往同类项目的《商业定位方案及业态规划方案》。

集团商业策划部组织完成的《商业项目市场调研报告》。

集团商业策划部负责组织实施市场调研相关工作，必要时可邀请集团设计管理部、营销策划部等共同参与，主要市调内容为项目所在商圈特征、项目规划指标、设备指标、配套设施、商业业态组合、消费客户群体、租售比例、租金及售价水平情况等，具体详见《商业市场调研作业指引》。

集团商业策划部最终提交《商业市场调研报告》，并按《权责手册》要报批。

项目定位及业态规划

市场调研完成后，集团商业策划部负责组织编制《初步商业项目定位及业态规划方案》，在编制初步商业项目定位报告前，应当征询设计管理部关于产品形象、产品形式、类型、配比的建议。设计管理部根据对土地属性及重点的分析和研究，结合行业技术发展的要求、对产品的理解，提出相关建议供集团商业策划部进行定位及研究。

集团商业策划部针对调研中的表述和结论性意见，组织讨论，提出修正性措施，根据情况组织补充市场调研后，形成《初步商业项目定位报告及业态规划方案》，一般包括但不限于如下内容：

项目的市场定位

形象、档次定位

规模定位

主题定位

目标客户定位

项目消费者目标群分析

项目商铺租赁客户分析

经营模式定位

特色定位

竞争定位

项目业态规划

建筑规划设计建议

项目内部设计建议

项目主要商业配套设施建议及要求

项目招商推广策略

后期运营管理策略

租金预测与投资分析

集团商业策划部内部对《初步商业项目定位报告及业态规划方案》进行评审后，提交设计管理部进行概念规划设计，商业定位及概念设计完成后，一同提交成本管理部项目成本测算。

集团商业策划部根据成本管理部的项目成本测算结果，必要时对项目定位和业态规划进行调整修订，然后组织相关部门及公司领导进行评审，并根据评审意见形成《商业项目定位及业态规划（正式版）》按《权责手册》报批。

集团商业策划部将评审审批通过后的《商业项目定位及业态规划方案》移交相关部门开展后续招商、推广、设计等相关工作。

支持性文件

流程指引

YCJT-ZS-WI001商业市场调研作业指引

记录和表单

无