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租赁价格管理作业指引
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
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修改内容
修改人
审核人
批准人
指引目的
规范商业项目招商和营运阶段租赁价格的制定、执行和调整。
适用范围
适用于公司对商业项目租赁价格的管理工作。
术语和定义
无
关键活动描述
投资回报方案
集团商业策划部负责项目投资回报方案测算，负责建立分模块品牌和层级的商户租金测算模型、商户租赁价格策略、价格方案并监控执行。
定价原则
商业项目的租赁定价须以实现项目综合收益最大化为原则。
集团商业策划部应根据集团公司对项目投资回报率的要求，结合项目定位、模块品牌商户租金要求、竞争项目情况和市场环境等因素综合考虑租金水平。
集团商业策划部应根据公司的整体租金回报方案，结合不同类别商户租金要求等因素完善租金回报方案测算。
投资回报测算方案确定
项目可研阶段，集团商业策划部根据项目可研进度计划安排，综合考虑当地市场情况、竞争项目情况、项目市场定位、项目投资回报率要求、可租面积等，拟定初步投资回报测算方案，包括但不限于：可比租金、项目平均租金、租金增长率、可租面积出租率等，初步投资回报测算方案同步提供集团公司运营管理部。
项目获取后，集团商业策划部组织相关人员进行市场调研，并重点对竞争项目的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。
集团商业策划部根据市场调研报告，结合项目的商业定位及投资回报要求，拟定项目业态组合及配比，并在此基础上进行项目投资回报测算(价格策略、可经营面积、其他经营业务、项目租金水平和年物业管理收入和租金收入)。测算时应考虑以下因素：
不同业态的租金水平及物管费可参考本地市场现状及各业态的承租能力确定。
项目自身区位交通情况及所处区域的成熟度对租金水平的影响。
不同业态租金递增的一般规律。
集团商业策划部负责将项目投资回报测算结果汇总至项目《商业定位方案及业态规划方案》一并上会审批。
整体招商方案及租赁价格方案确定
集团商业策划部根据审批通过的《品牌落位方案》、《商业定位方案及业态规划方案》中确定的投资回报测算方案，会同公司财务部制定项目《整体招商方案》（含招商策略、主力店及主要品牌、租赁价格、招商费用预算等），按《权责手册》完成审核审批。
《整体招商方案》中应确定每个铺位的租金及招商政策。包括招商租赁底价、价格系数、价格年限、免租期、租金递增率、特殊商户的价格处理原则和折扣等内容，并根据业态规划及楼层分布，经测算后细分至各商业业态、各楼层的不同区域。
招商政策及租赁价格方案经公司审批后，集团商业策划部须严格执行。
招商阶段租赁价格的管理
集团商业策划部根据《整体招商方案》开展招商工作。原则上，集团商业策划部应根据《整体招商方案》中确定的租金价格方案与商户对接，不得随意调整或做让步承诺。
主力店提出调整租金或要求其它优惠条件，具体招商责任部门应及时组织财务相关人员对招商租赁价格调整的合理性和经济性及时进行分析测算，对照投资效益分析情况，形成结论性建议，明确主力店的租金调整对项目招商政策和平均租金水平的影响，按《权责手册》审核审批。
对非主力店提出的租金优惠要求：公司财务部在审核招商租赁合同或意向书时应严格核对是否同《整体招商方案》相符。
招商租赁价格资料的管理
项目《商业定位及业态规划方案》、《整体招商方案》及价格调整报告等资料在招商活动未展开前，属最高机密，任何知情者应严格遵照公司的保密规范和制度，不得泄露。
招商租赁过程中，招商人员对接触到的价格信息不得向公司内不适宜接触此类信息的人员和公司外的任何人员泄露。
各级招商工作负责人对招商租赁价格资料的管理具有直接责任，并负有培训其他相关业务人员的责任。
营运阶段租赁价格管理
物业的交付
集团商业策划部根据《租赁合同》约定，及时与工程部门沟通，确定相关商户承租物业交付的时间，并掌握物业实际交付状态和进场日期。
若实际交付给商户的物业未达到《租赁合同》约定的条件，集团商业策划部协调工程部门确定承租方进场条件整改时间表，与承租方确认实际物业交付日。
租赁合同及租金收缴台账的建立
财务部门依据《租赁合同》及其附件，建立各类商户的租赁合同台账和租金收缴台账。
集团商业策划部依据财务部门提供的租金收缴台账，督促商户及时交纳租金。
集团商业策划部负责对租金收缴情况进行汇总，以月度、季度、半年度及年度租金收缴情况表的形式报送集团运营管理部备案。
租金的调整
集团商业策划部依据《租赁合同》和进场确认书，与商户确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。
项目开业后，集团商业策划部应将招商租金标准的执行情况进行汇总，编制《商铺租金收益汇总表》，经集团商业策划部分管领导审批后，作为租金控制管理的依据。
每年年底，集团商业策划部在调研的基础上，结合商圈的发展态势和
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