房地产过剩时代的保障房发展.docx

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房地产过剩时代的保障房发展

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一2015年房地产的发展

（一）住房体系格局的调整

2015年保障房建设的重要特点，是在两个大的格局转变中推进：一是“十二五”规划的保障房建设任务收官；二是住房供给阶段性过剩时代的到来。

1.保障房建设“十二五”规划

“十二五”规划目标提出于我国从一度的住房过度市场化（1998～2007）向保障回归（2007-）之际。规划要求2011～2015年期间完成3600万套保障房开工（建设）任务，使我国的保障房覆盖率达到20%。这一目标被嵌入一个更大的住房体系建设目标中，即“对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度”，并且要“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。”[1]虽然之前有所谓的“四房”（经济适用房、限价商品房、廉租房和公租房），但最终要实现的是以租为主的保障房体系。

所以“十二五”规划的重点任务是：（1）3600万套保障房建设的开工，这一任务在指标的层层分解中开展；（2）建立以租为主的保障房体系，包括廉租房和公租房的并轨，以及产权性保障房的淡出，等等。廉租房和公租房并轨方面，国家已经要求各地从2014年起，将公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。产权性保障房的退出虽然没有时间表，但是各地已经付诸行动。如早在2012年1月，江西省将经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”，停建经济适用房，重点发展公共租赁住房。2012年3月，广东暂停新建经济适用住房和限价房，大力推进以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，鼓励各地发展小户型公租房，逐步对现有的廉租房、直管公房、公共租赁住房等保障性住房“并轨”管理，只租不售。2014年4月1日，烟台将经适房、廉租房、公租房“三合一”，统一归并为租赁型保障房。河南、武汉、福州等地的经适房也已陆续退出市场，公租房和廉租房并轨。

2.商品房供给阶段性过剩

但是“十二五”保障房体系建设的收官，正好遭遇中国房地产过剩时代的到来。市场一般认为，2014年我国房地产已经进入结构性过剩时代，不过为各种金融杠杆和需求刺激作用所掩盖。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的62个，持平的2个，下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，持平7个，环比下降的增至55个。到2015年1月，房价环比上涨的城市仅2个，持平的4个，下降的进一步增至64个。而且与上一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的有69个，上涨的仅1个。[2]说明房价出现了全线下滑。

2015年，库存严重积压问题（尤其在三四线城市）开始暴露。年中安邦的一份报告指出，截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年。二线城市出清周期21.6个月，土地消化时间3.3年。三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。无论从短期还是中长期来看，多数城市三四线城市库存量均已达到历史高位。[3]年底，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房报告（2015～2016）》进一步证实这一情况。报告指出，一方面，2015年，房地产投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零。另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。[4]

实际住房过剩可能比这一数据严重得多。因为通常使用的全国统计数据仅包括已竣工且可以上市销售的房屋（即建成待售的最小口径统计）。但是目前仍在建设但是已获监管部门售楼许可的楼盘数据只包含在地方统计数据中。如2014年中期，全国统计数据显示，中国房屋库存量相当于四个月的销量，而地方统计数据显示，库存量则超过了两年的销量，是前者的五倍。此外，还有大量正在建设或已经建设完成但是尚未取得商品房销售许可的住房，它们未纳入国家和地方统计局的统计。[5]

（二）保障房任务完成状况

“十二五”保障房规划在这样的房地产过剩格局下收官。具有相当覆盖规模的、以租为主的保障房体系建设也发生了相应的调整。

1.超额完成任务

表1显示“十二五”期间我国保障房开工建设与完成情况。“十二五”期间，我国共开工建设保障房3948万套，超额完成3600万套规划任务，是后者109.7%。共建成保障房2760万套，建成比例达69.9%。

其中，2015年计划开工740万套，实际开工783万套，超额5.8%完成任务。由于前两年开工较多，当年开工量只占“十二五”的19.8%。但是建成772万套，建成比例高达98.6%。

表1“十二五”期间我国保障房计划与实际完成情况

2.棚改成保障房主