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第二章连锁门店投资开发可行性分析

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学习目标

一、门店投资开发可行性研究内容

二、门店投资开发可行性环境分析

三、门店开发投资组成份析

四、门店开发投资经济评价

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一、门店投资开发可行性研究内容

（一）门店投资开发项目可行性研究

1、概念

所谓门店投资项目标可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为实现预期经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目相关各种资料；对各种可能投资方案，进行全方面分析论证；预测、评价项目建成后经济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设必要性，财务上盈利性和经济上合理性，从而为投资决议提供科学依据工作。

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2、作用

（1）作为门店投资项目投资决议依据

（2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、

筹集资金依据

（3）作为编制设计和进行建设工作依据

（4）作为签署相关协议、协议依据

（5）作为项目进行后评价依据

（6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员依据

（7）作为环境保护部门审查项目环境影响依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照依据

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（二）门店投资项目可行性研究基本内容

1、宏观投资环境分析

国内商业发展现实状况分析、未来几年影响商业发展宏观原因分析、未来几年影响商业发展国际环境分析

2、地域行业概况分析

3、地域市场需求情况调查和预测

4、地域主要门店竞争情况调查分析

5、门店业态选择和经营规模分析

6、门店选址分析

7、门店卖场布局策划方案分析

8、门店经营策略分析

9、投资估算和筹资方案分析

10、经济评价

11、门店开发可行性结论

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二、门店投资开发可行性环境分析

（一）门店投资开发环境概念

门店投资环境就是指对投资在某一区域内门店投资项目所要到达目标产生有利或不利影响外部条件。它包含对投资含有影响区域范围内社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。

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（二）门店投资开发环境类型

按投资环境存在物质形态进行划分

硬环境、软环境

按投资环境存在范围不一样进行划分

宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境

按投资环境存在内容不一样进行划分

社会政治经济环境、物质技术环境

自然地理和资源环境

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（三）门店投资开发环境特征

1、综合性

2、区域性

3、动态性

4、差异性

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（四）门店投资开发环境分析内容

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（五）门店投资开发环境分析方法

1、道氏评定法

2、多原因评定法

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1、道氏评定法

道氏评定法是美国道氏化学企业依据自己在海外经历提出。道氏企业认为，投资者在国外投资所面临风险分为两类：其一是正常企业风险或称竞争风险。比如，自己竞争对手可能会产生出一个性能更加好或价格更低产品。这类风险存在于任何基本稳定企业环境之中，它们是商品经济运行必定结果。其二是环境风险，即一些能够使企业所处环境本身发生改变政治、经济及社会原因。这类原因往往会改变企业经营所遵照规则和采取方式，对投资者来说，这些改变影响往往是不确定，既可能是有利，也可能是不利。

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据此，道氏企业把影响投资环境诸原因按其形成原因及作用范围不一样分为两部分：企业从事生产经营业务条件和有可能引发这些条件改变主要压力。这两部分又分别包含40项原因。在对这两部分原因作出评定后，提出投资项目标预测方案比较，能够选择出含有良好投资环境投资场所。

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投资环境不但因国别而异，即使在同一国家也会因不一样时期而发生改变，所以，在评价投资环境时，对其不但要看过去和现在，而且还要评定今后可能产生改变，方便确定这些改变在一定时期内对投资活动影响。美国道氏化学企业从这一角度出发，制订了一套投资环境动态分析方法，基本内容见表

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道氏评定法分四个步骤：

第一步，评定影响企业业务条件各个原因

第二步，评定引发改变各个主要压力原因

第三步，在前两步基础上，进行有力原因和假设条件汇总，从中指出8—10个能取得成功关键原因

第四步，在确定各关键原因及其假设条件后，提出四套项目预测方案。

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