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地产项目目标成本管控及编制详解--第1页

地产项目目标成本管控及编制详解

目标成本的特点

1.分科目分级别管理：

项目开发收支两条线，因而成本是计算项目经营指标（利润、利润率、内部

收益率等）的重要指标，且目标成本是后续开发实施的成本管理红线，涉及合同、

变洽、付款等具体业务操作，必须详尽且与财务科目对应。

各地产公司的目标成本科目设置不尽相同，但大同小异，一般来说，分为：

土地成本：通常含土地出让价款、土地类税费、市政大配套费用等

前期成本：通常含设计费、报批报建费、三通一平费等

建造成本：通常含建安费用、小市政费用、景观费用、配套设施费用等

期间费用：通常含监理费用、造价咨询费用等

费用：通常含管理费、营销费、财务费等

税金：通常含土地增值税、企业所得税等

下图为某标杆房产企业的目标成本科目设置：

2.阶段性管理

为了更科学更准确的进行目标成本设置，随着项目的开发进程，分阶段进行

目标成本修正，通常分为：

土地版目标成本（拿地投资测算）

方案版目标成本（根据报规通过的方案修正）

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施工图版目标成本（总包施工图内部图审后，根据图纸含量及总包招标价格进行

成本修正）

预结版目标成本（通常在项目交房前完成，作为财务结转参考）。

虽然有多版本的目标成本，但通常是以施工图版目标成本作为基准版进行管

控。

3.逐版递减

原则上，下一个版本的目标成本总额不得超过前一版目标成本总额，当然

也有例外，若对应的成本增加能够带来产品溢价，项目整体经营指标有所提升，

那么通常是可以通过一定的审批手续提高目标成本的

4.全员参与

目标成本涉及整个项目的开发全过程，这也就决定了目标成本的形成过程是

各相关职能共同论证、共同讨论形成的。但并不意味着所有职能参与全部目标成

本科目的编制中，每个职能参与编制的只是其有能力决定的部分（这也是责任成

本分解的基础），且不需要参与到具体编制中，只需要提供对应科目的关键数据

指标即可。

例如：

财务部参与土地类成本的编制中，需要提供土地出让金金额及相应税费金额；

设计部参与前期费中的设计费的编制，提供项目开发过程中涉及到的设计类

费用明细，同时需要提供项目的技术指标（面积等）、含量指标（各业态钢筋含

量、砼含量等）以及项目的配置标准（有标准产品线的，提供非标部分配置）；

投发部门参与前期报批报建费用的编制；

在这过程中成本部要统筹整个目标成本的编制工作，并保证数据的合理、及

时、保密。

目标成本编制过程中最忌成本人员仅凭自己的经验，不与其他部门协作。这

样编制出的目标成本往往是不科学的，在后期执行中也会阻力重重。

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二

几个易混淆的概念

成本测算对象：

成本测算对象是指结合项目的不同开发分期，能够对成本进行单独测算成本

的建筑物或构筑物。

主要包括：

住宅：高层、小高层、联排等

商业：底商、独立商业、公寓等

地下车库：人防、非人防等

非经营类公建：会所等

成本测算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合

并作为同一测算对象，例：14层高层和16层高层可同作为高层处理。

成本核算对象：

成本核算对象是指：按照受益原则，可将成本费用进行归集和分配的具体可