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关于房地产项目可行性研究评价指标体系的探析

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陈辉玲程龙

摘要：房地产行业的发展，不光能够推动国内经济的进步，还能够提升人们的住房质量和生活质量，为了提高房地产项目的成功率，进行房地产项目可行性研究也就显得十分重要。本文对房地产项目的可行性研究在整个阶段起到的作用进行了分析，提出了一套比较完善的评价指标体系，并对此进行了讨论。

关键词：房地产项目;可行性研究;指标体系;分析

伴随着国内经济的不断发展，各行各业都迎来了新的发展阶段，房地产行业也不例外。并且，国内的部分地区甚至出现了房地产投资过热的现象，政府为了能够有效抑制这种购买情绪，在近几年也不断的出台了许多的政策以进行宏观调控，让整个行业能够有着更健康的发展。据相关调查数据显示，目前为止房地产行业中的投资仍然在增加，但是涨幅已有所下降。

一、建立評价指标体系应遵循的原则

（一）可行性

在进行指标选取时，首先要以实际状况出发，考虑到相关资料的可获得性;同时，最大程度的将发展趋势的指标进行量化，方便进行比较。

（二）可比性

对于一个项目的可行性的指标，首先要能够展现出该项目自身具有的特点;其次，要能够将项目具有的发展前景与竞争性充分的展示出来[1]。使用可比性评价项目，能够对不同的项目进行对比。但是在对比时，要考虑到指标可能存在国际与地区具有不同判断指标的问题。

（三）规范化

设计并建造项目评价体系，是为了能够对房地产项目的可行性进行评估。因此，评价体系中要对哪方面进行评价、将哪些指标作为参照来对房地产项目进行评价，都要更加规范化，便于评价体系能够更长时间的使用和大量经验的积累。

（四）时间性

房地产项目可能会受到各方面因素的影响，因此，选取的指标要具有较强的时间性。这样能够有效避免由于信息收集时间的不准确而造成的判断错误。同时，要保证所选择的指标相互之间不会产生冲突或包含另一项指标内容。

二、指标体系的构建

（一）定性评价体系

1、地域因素

现阶段的房地产项目主要的建造地段主要包括以下三种：第一种，地段繁华的中央商务圈;第二种，已经成型的社会商圈;第三种，居民用住宅区。一般情况下，这三者有着密不可分的关联，彼此之间具有良好的互动。中央商务圈为住宅的用户提供了需求市场，住宅区同时为商业圈提供了足够量的人力资源[2]。

2、人口因素

主要包括的是人口的数量、人员的受教育的程度、消费能力、人口群体的年龄构成、性别比例、职业情况、家庭生活周期等。

3、收入因素

能够对房地产项目的可行性产生影响的收入因素主要包括以下内容：国民平均收入、个人收入水平、居民可支配收入、单人实际收入与信贷水平等。

4、项目环境

房地产项目的销售价格会受到多方面因素的影响，最显著的一方面因素就是收到当地市场繁荣程度的影响。因此，房地产项目的可行性研究的评价会对环境因素的影响进行重点考量。通常状况下的环境因素包括：项目的绿化状况、周围的道路交通环境、停车场数量等。

5、项目设计因素

在房地产项目的规划设计阶段中，首先要尽量的将当前市场的概念体现出来。这方面就需要房地产企业在进行规划工作之前对市场进行详细的调查，同时聘用足够了解规划设计工作的人员进行设计工作。设计人员在进行设计时，要注意遵守规划设计的相关原则，例如：可视性原则、公共空间价值原则等。

6、政策因素

房地产行业一直都是国家非常重视的行业[3]。因此，房地产行业会受到国家宏观政策非常大的影响。因此，在进行房地产项目可行性研究的评价指标体系的构建中，要对当时国家出台的相关房地产政策进行充分的研究。

（二）定量评价体系

定性评价体系的构建如图1所示

三、评价指标的计算方法

上述内容中提到的评价指标，都需要以实际数据为根据，运用合适的计算方式才能够得出的。尤其是定量评价体系中的定量指标。较为常用的指标计算方法有以下几种。

（一）比率分析法

这种方法，就是要把商业房地产评价指标中的相关项目进行比较，然后由计算出的比率来说明各项目之间的关系[4]。比率分析法能够使我们更直观的看到研究的项目所具有的能力。比如：对房地产项目进行财务评价，其中对房地产项目的资金来源、成本等进行分析，来判定这个项目所具有的款项偿还能力。通过这方面的分析能够使企业更清楚该项目的财务风险承受，凭借这方面的结果企业可以决定是否对此项目进行投资。对房地产的偿债能力进行分析，是要根据银行的贷款的利息保障倍数、贷款期等计算出来的。另外，项目的盈利能力分析运用的数据是项目中每个项目的收益比率计算得出的。

（二）趋势分析法

趋势分析法是指以具有工程几期连续的指标所列出的数额，对其前后期的增减幅度进行比较，展现出其指标变化的趋势[5]。这种方法相对与其他方法来说较为简单，可以对以往的数据等进行研究过后，找出未来项目的发展方向。

（三）线性加权法

四、结语：

综上所述，建立一个完善