物业公司承接查验操作指引.docx

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承接查验操作指引

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1、目的

规范物业公司新交付物业承接查验工作，明确承接查验程序，加强对前期物业管理活动的指导和监督，确保物业管理工作的顺利进行。

2、定义和适用范围

物业承接查验是指物业公司在承接物业时进行的，以物业主体安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。

本管理制度适用于各地区物业公司(下称物业公司)所承接的新建物业的验

收，以及与建设单位的交接。

3、职责：

地产项目部：负责牵头组织承接查验工作，编制承接查验计划，跟踪督促施工企业整改查验中发现的问题。

物业：负责参与计划编制，实施查验，接收查验合格的物业项目，配合地产督促施工企业整改。

承建单位：参与计划编制和现场查验，组织整改查验中发现的不合格项。

4、管理内容

4.1承接查验分为准备、资料移交、现场查验、整改、复验和实物承接移交等六个阶段。由地产项目部负责组织和督促。

4.2承接查验按照下列程序进行:

确定物业承接查验计划

查验移交图纸资料

现场查验共用部位、共用设施和设备

整改查验中发现的问题

复检整改问题

达成少量遗留问题整改计划

办理实物承接移交手续

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4.3分期开发建设的项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的

物业进行分期查验，分期办理项目移交手续。

4.4承接查验准备

4.4.1项目交付日前2个月，由地产项目负责人牵头，组织施工、监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责、验收标准和时间节点，编制完成《项目承接查验计划》。承接查验物业成员原则上沿用分户验收相关人员。启动会资料报送集团物管中心品质部和集团运营管理中心运营部备案。

4.4.2地产项目部责任工程师负责编制《资料移交清单》(内容参照附件一)和《实物移交清单》，并与承建单位和物业项目工程负责人达成一致。

4.4.3承接查验开始前，由项目部责任工程师按专业或系统编制技术培训教材，向物业同事进行介绍和交底，帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等。

4.4.4启动承接查验项目应具备以下条件：

分户验收第二轮销项率不低于90%。

环境道路、公共走道、环境绿化、中控室、设备机房、和物业服务用房

等公共配套设施按规划设计要求建成，满足使用功能要求。

给排水、供电、通讯、供热、公共照明、空调、安防、消防、康体等设

施设备系统按设计要求建成，完成系统调试。

电梯、二次供水、压力容器、消防设施等取得政府颁发的使用许可文件。具备上述要求的分部分项，即可开始该分部分项承接查验工作。

4.4.5承接查验开始前，项目部内业工程师应将施工或采购合同(含电子

版)移交给物业，由物业工程部门负责人组织查验人员解读查验项目施工合同(应剔除合同价格信息)。

5、控制要求：

5.1物业公司办公用房(标准参考《物业用房配置标准》)不迟于集中交付前一个月移交物业公司。

5.2集中交付前不具备承查或接管条件，地产项目部应按照物业服务标准保障现场设施设备正常运行，且所产生的能源费由承建单位或地产项目工程部承担，直至承查接管完成方可进行水、电、气等能源计量表的接管工作。地产根据

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合同约定支付给承建单位的质保金，应经物业项目经理和工程负责人审核签字。

5.3风险预警：包括工程进度、质量及其它类型，风险等级从轻到重分为：★一般风险★★较大风险★★★重大风险。

当物业查验的问题确属质量、工艺问题或对物业后期管理会造成重大不便及可能引起业主群诉的现象，根据★级风险高低由物业查验组通过公司邮箱或KK进行预警升级：一般风险主送地产项目负责人抄送各项目专业工程师；较大风险主送地区运营负责人和地区物业总，抄送项目负责人、地区地产总经理和集团物业品质部及运营中心客服部；重大风险主送地区地产总负责人、项目总负责人和地区物业总负责人，抄送集团物管中心、运营中心和工程管理中心各总经理及物

管中心品质部和运营中心客服部；相关预警事项包括但不限于以下事项：

在约定时限内地产未有任何反馈；

地产项目和物业已达成共识但已过确认的实施时间；

维修整改速度缓慢(超出正常维修时限，除不可抗拒因数外)，或明显已

影响查验计划；

维修整改质量明显达不到验收要求的。

6、实施承接查验要求：

6.1实体查验和交接前需完成相关技术文件资料移交，资料移交重点核查《资料移交清单》编制的完整性，以及现场移交资料与《资料移交清单》的匹配度程度。

6.2物业公司承接查验必须是相关专业技术人员。

6.3每一个分项工程承查完毕后2个工作日内物业人员将