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北京市商品房预售资金监管实施细则

第一章总则

第一条为加强本市商品房预售资金监督治理，保证商品房预售资金专款专用，依照《中华人民共和国都市房地产治理法》、《都市商品房预售治理方法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），结合本市实际情形，制定本方法。

第二条本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督治理，适用本方法。

第三条本市商品房预售资金的监督治理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）、中国人民银行营业治理部、中国银行业监督治理委员会北京银监局（以下简称北京银监局）共同制定商品房预售资金监管政策。

区县住房城乡建设主管部门负责指导、和谐本行政区域内商品房预售资金监管政策的具体实施。

中国人民银行营业治理部负责指导商业银行开设商品房预售资金监管专用账户。商业银行应当按照监管规定和有关内部治理制度配合做好相关工作。

第二章一样规定

第五条本方法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第六条商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

第七条房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：

1、项目工程建设费用；

2、项目用款打算；

3、选定的监管银行，并提交与银行签订的商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）；

4、专用账户名称、账号；

5、涉及其他情形。

取得预售许可后，上述事项应当在售楼场所公示。

第八条项目工程建设费用应依照项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定。其中，住宅项目应包括《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用治理暂行方法》（京建法[2007]99号，以下简称《同步交用方法》）规定的住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

第九条房地产开发企业应当依照项目建设方案及施工进度编制预售项目用款打算。用款打算应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

第十条房地产开发企业应当确定项目的监管银行。依照《同步交用方法》进行分期建设的，每一期内的项目，只能托付一家监管银行。

房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议格式文本由市住房城乡建设委、中国人民银行营业治理部、北京银监局共同拟定。

第十一条项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

第十二条区县住房城乡建设主管部门在审核预售许可时，依照房地产开发企业申报的项目工程建设费用，参照本区县建设项目综合造价情形以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度（以下简称重点监管额度）。

第十三条房地产开发企业已签订工程建设合同并备案的，相应费用可凭已备案的工程建设合同在相应节点前提早支取，但不得超过节点用款额度。

第十四条房地产开发企业已办理给予强制执行效力公证的工程款支付担保所担保的工程款额度，能够从重点监管额度中相应抵扣，但其抵扣额度不得超过重点监管额度的20%。

依据《关于印发〈关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行方法〉的通知》（京建法〔2008〕134号）列入“重点监管企业名单”的房地产开发企业，不得抵扣。

第十五条房地产开发企业与购房人约定分期付款，并签订市住房城乡建设委制定的分期付款格式商品房预售合同的，分期付款额度视同纳入监管的预售资金。

第三章监督治理

第十六条商品房预售时，购房人应当将购房款直截了当存入专用账户。房地产开发企业不得直截了当收存商品房预售资金。

购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。

第十七条监管银行发觉商品房预售资金未进入专用账户的，应当告知区县住房城乡建设主管部门。

区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情形进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

第十八条进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业能够向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。

第十九条房地产开发企业在资