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2024年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政〞，从

高层喊话“去库存〞到经济会议“鼓励开发商适当降价〞，都表达了政

府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，XX楼市延续了稳定表现。据统计，XX年XX主城

区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，XX市场整

体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

XX年，XX房地产市场无论从供给量，成交量还是房价，均保持了“稳〞

字当头。

首先，XX新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据XX网上房

地产的数据显示，2015年XX共成交一手商品房275781套，同比微

涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅

101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2015年XX主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在

3月底的“五改二〞政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4

月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到

2015年11月30日，XX楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，

库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期

也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，XX房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2015年1-11月

XX商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的

推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市

场营销节点均值较低，在市场淡季有所上升。因此，供需市场对XX

房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

2015年是楼市“政策大年〞，年内央行共降息5次，降准6次，政府

部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存〞，并“鼓

励开发商降价〞……政策的密集程度在近三年到达顶峰，而这些政策

对XX楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从

2016年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房

首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大

了改善型置业需求。数据显示，2015年XX主城区建面50-100平方米

的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约

30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在XX市房地产业协会发布的《2015年XX商品房成交工程榜单》

中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世

茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购置2年以上

（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，

XX二手房市场成交量明显上涨，最终比2014年多成交11301套，政

策影响明显。

第三，《渝八条》对XX房企现金流的改善。2015年10月14日,XX市

政府发布了《进一步促进房地产市场平稳开展的通知》，简称“渝八

条〞。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间〞、“未预售商品

住房工程商住比例〞、“调整未预售商品住房的户型结构〞等内容，

有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比XX楼市成交量价的稳定，XX房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。XX房地产业协会发布的2015年XX房企

商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销

售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金

科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被

其他品牌房企“蚕食〞。而外乡房企如隆鑫、光华等房企市场份额也

有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁

能在XX的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地

到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12

亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储藏土地。

第二是战略结构的变化。2015年XX有不少品牌房企谋求变革，或扩

大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。

其