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无物业小区管理情况调研报告

关于亟需加强非物业小区管理工作的调研报告

为进一步加快银川市“两宜”城市建设，加强兴庆区非物业小区管理工作，

兴庆区政协提案委员会组织部分委员，于2010年6月上旬，对兴庆区非物业小

区管理工作情况进行了专题调研，听取了兴庆区城管局、民政局及各街道办事

处关于非物业小区管理情况的汇报，实地查看了胜利街、富宁街部分非物业小

区的管理情况，并与部分社区居委会、小区业主委员会、物业公司负责同志进

行了座谈交流。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

随着银川市“两宜”城市建设步伐的不断加快，一批批环境优美、功能齐

全、管理规范的新建住宅小区为市区居民提供了极佳的居住环境，很大程度上

改善了居民的生活条件，已经成为展示首府城市建设和管理水平的重要窗口。

然而，作为首府银川市经济、科技、文化、教育、金融和商贸物流中心和城

市形象集中体现的市辖区，目前仍有相当一部分老旧小区无专业化物业管理，

其环境的“脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与首府城市建设的快速发展

形成了强烈的反差，甚至在一定程度上严重影响了城市的形象。所以，老旧住

宅小区居住面貌的根本改观，已成为银川市各县区亟待解决的民生问题。

据调查了解，目前银川市2680万平方米住宅中，有1800万平方米已纳入

规范化物业管理，但尚有33%未被纳入物业管理。银川大部分非物业小区建于上

世纪70年代末至90年代初，因年代久远，普遍存在地下管网铺设不完善、安

全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、污水横溢、失窃严重等问题，个别小区

甚至完全处于无人管理状态。尤其是作为老城区的兴庆区，非物业管理的老旧

小区多达

个、共计1901栋楼、建筑面积达346万平方米。这些小区大部分是上世纪

70至90年代企业自建小区，管理上由单位后勤自管，由于产权单位破产倒闭、

转制等原因，致使小区无人管理，同时这些小区在当初建设时，配套基础设施

就不甚完善，又长期缺少维修整治，从而造成了现在公共管网老化、小区不成

规模，环境脏、乱、差等问题。

二、存在的问题

（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问

题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基

础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，

绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改

造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状

况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道

极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。

五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，费用高。居民的生活

用水不能得到二次利用。六是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多

居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。七是小区道

路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。八是上下水管网严重老化，化粪池无人

清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。九是有的小区没有煤气或天然气，

小区居民使用煤气罐，生活不便。十是由于各种原因有的小区很难封闭或根本

没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。

作。对小区部分大门进行封闭，消除小区安

全隐患。

六要完善小区服务。公示卫生、治安等基本

管理服务项目、标准和责任人，接受居民监督。

在此基础上，逐步扩大管理服务项目，根据居民

需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断

向广度、深度延伸，逐步建立起行政主导与市场

运作相结合的物业管理服务机制，最终过渡到完

全市场化的物业管理服务。

（四）处理好社区建设与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，二者不可替代，但

又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建

设中，街道、社区管理委员会处于领导地位，一方面要通过加强社区的精神文

明建设，使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚，另一方面也要积极促进居

民群众物业管理观念的转变，积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，

为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管

理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群

众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、

美好、舒适的生活居住环境而共同努力。