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物业早期介入、前期管理工作内容

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工作内容

物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以

下几个阶段的工作内容：

一、早期介入

1、立项决策阶段

在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析

的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；

2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；

3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标

准；

4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标

准。

2、规划设计阶段

要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的

需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；

项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人

车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目

定位提出合理建议；

2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；

2

项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化

活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提

出意见或建议；

3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；

物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选

型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系

统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统

等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供

水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水

井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数

量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位

置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；

4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用

房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设

施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段

在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，

保证建筑移交和日后管理的连续性。

1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，

及时向建设单位提出并落实整改方案。

2）配合设备安装，确保设备安装质量，监督检查安装的设

施、设备是否符合设计标准、要求。如：安防系统的安装，须

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做到技术设备无死角；电梯安装中井道安装关系着今后电梯运

行的关键作用，需对井道安装加强监督等。

3）对内外装修装饰方式、材料及工艺从物业管理角度提出

建议；

4）熟悉并记录建筑物基础、隐蔽工程、管线的铺设情况，

特别是对工程变更硬气的设计图纸和实际施工情况的不同之处

内容的记录。

5）熟悉各种设施设备和线路。要熟悉各种机电设备的安装

调试，管道线路的敷设及走向，阀门的设置等，尽可能全面收

集物业的各种资料，为今后物业运行管理工作做好充分准备。

4、销售阶段

1）完成物业管理服务方案及实施进度表；

2）拟定物业管理服务的公共管理制度。如：拟定《管理规

约》，便于以后运营管理；

3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种

报批手续。如：物业管理费、停车位费的拟定及物价报批等；

4）为销售人员提供必要的物业管理基础知识培训；

5）提供咨询人员，在售楼部现场为未来的业主做物业管理

咨询服务；

6）将物业管理重要事项配合开发建设单位将其约定在销售

合同中，协助签定；

4

7）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整

理后归入物业管理档案。

5、竣工验收阶段

在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建

设工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与

综合竣工验收。

二、前期物业管理

是一