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房地产新政对商业银行房贷业务的影响与对策

为应对国际金融危机造成的冲击，促进国内需求，拉动经济增长，我国政府对房地产调控

政策进行了调整。房地产新政在影响房地产市场的同时，也对商业银行的房贷业务产生了多

方面影响。为应对房地产新政带来的挑战，商业银行应密切关注政策变化，切实提高定价能

力和风险防控能力，在巩固存量客户的同时，积极拓展新增客户，调整房贷业务结构，创新

产品和服务，努力增强市场竞争力。

一、房地产新政的内容与动机

2008年10月22日，人民银行印发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关

问题的通知》(银发[2008]302号，以下简称《利率下浮通知》)，宣布降低个人住房贷款准

入条件。同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财

税[2008]137号，以下简称《调整税收通知》)，减免房地产交易环节税收。10月24日，银

监会印发《关于加强个人住房贷款风险管理的紧急通知》(银监发[2008]71号，以下简称《风

险管理通知》)，强调金融机构对居民利用贷款购买第二套及以上住房要坚持原有信贷政策

不变。11月5日，国务院常务会议研究提出扩大内需的十项举措，提出加快建设保障性安

居工程。12月17日，国务院常务会议提出三项促进房地产市场健康发展的政策措施。12

月22日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131

号，以下简称《若干意见》)，明确了当前指导房地产市场发展十三条意见。至此，这一轮

房地产新政从人民银行调整房贷政策开始，历时两个月，结合各方关于房地产市场调控的意

见，采取“循序渐进、逐步完善”方式，最终通过国务院办公厅的《若干意见》明确了此次扩

大内需中房地产市场调控政策的方向和要求。

一()房地产新政的主要内容

强调政府住房1.保障职责，加大保障性住房建设力度。

2008年11月5日国务院常务会议研究确定的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施

中的第一项即提出加快建设保障性安居工程。住房和城乡建设部随后宣布：在中央2008年

第四季度追加的1000亿元投资中，将对保障性安居工程追加投资近100亿元；今后3年，

全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区

的棚户区改造，廉租房、经济适用房与棚户区改造预计投资分别达到2150亿元、6000亿元

和1000亿元，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。

《若干意见》进一步细化了保障性住房建设目标：2009年解决260万户城市低收入住房

困难家庭的住房问题和80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题；

2010～2011年再解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚

户区居民的住房问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。为解

决保障性住房建设资金来源问题，《若干意见》强调要多渠道筹集保障性住房建设资金，开

展住房公积金用于住房建设的试点。

加2.大对自住型和改善型住房的信贷支持力度，降低购买普通商品住房融资成本。

对首次购买普通自住房的贷款需求予以支持。人民银行《利率下浮通知》宣布，自2008

年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限由原来贷款基准利率的0.85倍调整为0.7

倍，最低首付款比例由原来的30％调整为20％；五年期以下(含)和五年期以上个人住房公

积金贷款利率均下调0.27个百分点。《利率下浮通知》同时宣布，对居民首次购买普通自住

房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

另一方面，放松贷款购买第二套及以上住房的限制条件。人民银行《利率下浮通知》提出，

对购买“改善性住房”的贷款需求，金融机构也可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予

支持。但随后银监会发布的《风险管理通知》要求：对已利用贷款购买住房、又申请购买第

二套(含)以上住房的借款人，继续保持原有政策。针对两部门的分歧，《若干意见》明确，“对

已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善

居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷

款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”

减免住房交易相关税收，降低普通商品住房