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物业调研报告

物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职

能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际

问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社

会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱

增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题

自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经

费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平

参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡

薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存

在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐

患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑

战。

一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题

(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强

在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消

防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关

规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民

共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理

规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然

而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有

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法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地

纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。

(二)一些物业管理人员消防业务素质不高

在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员

缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识

差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于

有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常

的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫

不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值

班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一

些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急

照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一

些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，

导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，

大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设

施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发

挥应有的功能。

(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明

物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与

业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目

前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业

主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施

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要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特

别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公

共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障

而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能;

(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理

部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、

小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变

建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯

形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利

益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情

况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我

不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾

危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患;

(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件

物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理

服务活动的企业。虽然