小区物业管理的调研报告 物业小区存在的问题汇报情况.pdf

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区

物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为

此，今年3月至6月，我们联合开展了加强石景山区物业管理的调研，

目的是全面了解我区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际

问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了区建

委关于我区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部份居委会和

物业管理公司，召开了由政府相关职能部门、物业公司、居委会、业

主委员会等单位参加的不同层次的座谈会，发放了近千份居民调查问

卷，搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告

如下：

一、我区物业管理工作的基本情况

据调查，我区共有各类物业建造面积20xx万平方米，其中住宅

建造面积约1200万平方米。2万平方米以上的居住小区105个，其

中，上世纪八十年代以前建成入住的小区46个(包括各类家属院，

不包括军产)，占44%；

九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开辟建设而成的小区59

个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占居住小区的75%；

成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有

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物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的

24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形

式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位

直管楼等。

总体看，我区物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市

场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占

25%；

抽样调查问卷显示，未收取物业费的小区占33%。同时，近年来我区

部份实施物业管理的小区获奖，物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物

业管理总体水平偏低。统计数据显示，与北京市整体水平相比，我区

辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低

等；

物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基

本建立，20xx年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管

理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业

管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，

进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。

二、我区物业管理工作存在的主要问题

近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前

期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作

取得了一定成绩，也总结了一些珍贵经验，但由于体制、观念、机制

等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：

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1.开辟商遗留问题严重。开辟商遗留问题严重是各地普遍存在的

问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房

屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期

得不到解决，导致矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%

的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认

为居住小区技防措施不健全。

2.物业管理公司定位不许确。我区现有物业管理企业规模小、资

质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力

不强。我区登记注册的44家物业管理企业中，按资质分类，一级资

质仅有2家，二级资质也惟独3家，三级资质39家，与全市整体水

平比较相差太远；

按照性质分，24家为国有或者国有控股企业，17家由单位后勤部门

转制而来，2家是直管公房房管所改制企业，这些物业公司受计划

经济企业体制的影响比较深，有些企业甚至仍按照事业单位方式运作，

以管理者自居，服务意识差；

有些企业低水平服务、高标准收费，甚至浮现乱收费；

有些企业错误认为物业管理从业人员门坎低，缺少对员工的培训和严

格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低；

有些企业不经业主允许，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法

权益。

3.部份业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部份居住人群收入水平

不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较

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为全面的物业管理服务。