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销售不动产（一般计税方法）纳税申报

销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房

地产开发企业销售自己开发的房地产项目

例：某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一

栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般

计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电

脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。

【相关政策】

一、一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

（一）2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产

（二）2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产

二、应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关

申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预

缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，上述预缴无需填写《增值税预缴税

款表》。

、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产

时）÷（1+5%）ⅹ5%，

应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款

销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。

【应纳税额计算】

预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元

进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元

应纳税额=550-170-50=330万元

【报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一

（本期销售情况明细）

在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内

填入不含税销售额元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税

额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不

含税销售额元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额

5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额元，第12栏差

额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图

1）

图1

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明

细）

在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1

份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额元，“税额”填入

取得的增值税专用发票注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情

况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税

额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和

税额。（如图2）

3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的

增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金

额”内填入元，税额内填入1700000元（如图3）

4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况

表）

在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第

1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额

500000元；

第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于

本期应纳税额为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额

抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写

本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如

图4）

5、填写《增值税纳税申报表（一般纳