毕业论文浅谈物业管理存在的问题与解决对策.pdfVIP

当前物业管理中存在的主要问题与对策的探析

物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一

门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验，特对

从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。

随着人民生活水平的日益提高，广大业主不仅对住房档次需求的提高，也对

物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、

配套设施、周边环境等外部因素，物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。

但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中，不可避免地会出现种种外在与内在

问题，因此解决这些问题的对策研究，已成为创建高品质物业的当务之急。

一、当前物业管理中存在的问题

1、物业撤出小区，业主面临自理

近年来，很多物业公司撤离所接管的小区，其很大的原因为企业经营难度的

增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问

题，笔者认为主要体现在以下的方面：

(1)企业经营的难度加大

自去年以来，我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升，然而物业服务

企业在物价和企业人工成本等费用的增加上，却不改以往的物业管理收费标准的

情况。根据统计显示，全市商品住宅每月收费率不足85%，个别住宅区甚至达不到

50%。实际上，整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前，要达到90%的收

费率才能实现盈利，但是随着人工成本的增加，95%的收费率才只能持平。

(2)物业管理企业与业主的对立关系

物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系，业委会作为业

主大会的执行机构，代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供

的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足；业主缺乏

对物业管理的认知等，这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。

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案例一:盛天现代城业主与物业公司和平“分手”

2008年4月7日，对盛天现代城的全体业主来说，小区要开始自理了，包括

安防、卫生、传呼、维修等，因为小区物业公司经过与业委会商讨，决定撤出盛

天现代城。

半年前，同样的情况也出现在盛天现代城。随后，接手的物业公司——光大

惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍，他们进驻后发现许多归属物业公司管理的

公用设施遭到破坏，如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水

水管断裂等。光维修这些，半年来，就陆续投入了十几万，公司垫不起这部分费

用，最后只能退出。

而据内部人员告知，双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们

坚持认为，停车场属于全体业主共有，只愿意每月支付40元的看护费，从而打破

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了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡，不得不退出。

2、物业管理费的计量差异大且收缴困难

(1)物业管理费计量不合理

当前物业管理费的价格制定，多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作

为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来

收取.此种计量方式依据不足，其合理性受到质疑。

(2)物业管理费收缴困难

物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础，是物业

管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行

业中是普遍存在的。

在现实生活中，很多业主享受了物业服务却拒交物业费，其原因有很多，归

结起来可以简单划分为以下几种：

A、有开发遗留的问题

B、水电气费代收代缴问题

C、服务与收费不相符

D、定价不符合市场指导原则，盲目定价或者擅自定价

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E、费用产生没有公开、透明

F、提供服务产品本身而言质量差

总的而言，很多业主心里都有这样一个问题：“物业服务，到底为我们服务了

些什么？”对于业主而言，物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、

巡逻安保等这些日常琐事。