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证券研究报告

房地产

房屋养老金—海外如何给房屋“养老”

华泰研究

2024年9月16日│中国内地动态点评

参考海外房屋养老经验，推荐经营稳健的房企与物管企业

我国房屋养老金制度进入试点阶段。根据海外经验，房屋养老问题考验房企

开发能力并且能给物业企业带来一些业务机会。我们认为开发能力强的房企

与物管品质好的物企有望受益。重点推荐：1）A股开发：城投控股、城建

发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越

秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、

华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

海外“房屋养老金”：谁来交？怎么交？交多少？

我们选取三个典型国家美国、日本、新加坡来解析海外的房屋养老资金。1）

谁来交：美国和日本主要由业主独立负担，新加坡组屋较特殊，个人需要交

存，但政府会进行补贴；2）怎么交：美日新交存方式均是以月交为主，其

中日本还须在购新房时就缴纳一部分。3）交多少：交存标准与房屋质地关

系密切，不同房屋方差大；整体来看，美国/新加坡商品住房年缴管理费总

额分别约占房屋价值的0.58-0.92%/0.25%左右（含物管服务），新加坡组屋

则为0.18%；日本年修缮积立金占房屋价值的0.27%（仅维修金）。

美国：业委会主导物业管理与维护事务，业主费用负担相对较重

美国模式较为成熟，模式核心为由业主组成并强制参加的业委会（HOA）。

根据美国《统一公寓法》，公寓业主须成立业委会，且业主对社区公共区域

开支负有义务。业委会每月向业主收取管理费，管理费会分为运营资金与储

备金，前者用于日常物业管理与维护，后者用于未来计划和突发的设施大修，

如铺路、泳池、屋顶更换。从交存额度上看，HOA管理费或给业主带来较

高的持有成本。据RocketMortgage，根据房屋不同，管理费约200-300美

元/月，平均约259美元/月，公寓和独户住宅分别为282美元/月、244美元

/月。以年缴存额占房屋价值的比例来衡量HOA管理费给业主带来的持有成

本，HOA管理费的平均年交存额占房屋价值的0.58-0.92%。

日本：业主基于长期修缮计划交存修缮积立金，以支定收

日本为给房屋养老设立“修缮积立金”与“长期修缮计划”两条制度。修缮

积立金是房屋公区修缮支出的准备金，与之配套的长期修缮计划则是从标准

化的角度对未来维修工作内容、大致时间和成本做出预测，并以此作为修缮

积立金的交存标准。当公寓建成销售时，开发商与业委会共同制作至少未来

30年房屋的修缮规划，并据此计算出所需修缮积立金，其中首期金额（修

缮积立基金，约是修缮积立金的8%）需要在购房时一次性缴纳以应对短期

内房屋修缮支出，而其余部分则是按月交存。不同房屋修缮积立金占购房款

比例所不同，据我们测算，年缴存额约占房屋价值的0.27%左右。

新加坡：维修金计入物业费而非单独列计，政府补贴为主

新加坡的公区维修资金也包含在物业管理费内。新加坡组屋占比80%以上，

组屋管理由17个市镇理事会负责，市镇理事会聘请专业物管公司负责物业

管理，包括保安保洁绿化、维修；而业主则需每月缴纳服务与养护费以供公

区的维护与保养。交存标准为每月固定，但各市镇略有区别。以裕廊-金文

泰市镇为例，组屋最新1房/2房/3房/4房服务养护费为67/73.5/83/89.5新

元/月，政府补贴后为21.5/32.5/53.5/71新元/月。负担方面，以4房组屋为

例，平均转售价格为60万新元，年需缴纳管理费约1074新元，占总房款

约0.18%左右，值得注意的是这已经包括物业费。此外，老旧组屋的大型维

修和升级主要由政府负责，如开展针对性的翻新改造等。

风险提示：测算均未考虑通胀因素；行业下行风险；部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

海外如何给房屋养老—以美国、日本、新加坡为鉴