《销售型商业产品指引及成本标准》培训（李书方）.pptx

;目录|CONTENT;销售型商业分类及定义;是否含有持有商业是销售商业分类的第一维度

是否含有持有商业是对销售商业分类的第一维度。通过业态组合可以将定位、业态、销售策略和管控边界差异的两类商业分开。置地两类产品的管控边界不同，在管理难度上有差异。;;指引标准名录;《华润置地销售型底商产品定义及技术指引（2015版）》2015年5月发布执行;底商产品设计关键要点;产品类型;规模判断维度

判断底商规模价值的指标有底商与住宅的售价比、底商整体去化周期、售后的租金回报率以及二、三层商业业态引入可能性等4个维度。

底商与住宅售价比

底商最不利层（如二、三层），如单价与本地块住宅均价的比值低于1.4时一般不宜配置，如确需配置应进行详细的市场论证和分析。

底商整体去化周期

根据市场客户调研成果，对本地块底商整体去化周期进行预测，原则上应满足“本地块住宅入住后三月内去化60%以上”的去化速度要求，如不能满足，应重新论证底商的规模配置和售价预期。

售后的租金回报率

根据市场客户调研成果，对小业主未来出租收益进行预测，商铺售后租金回报率参考值为3%-5%，回报率过低的项目应适当调整规模配置或售价预期。

二、三层商业业态引入可能性

根据周边商铺出租经营情况，分析二、三层未来各类业态引入的可能性，可重点关注餐饮业态。二、三层商铺中能明确售后经营业态商铺的面积占比，即业态落位率一般不应低于50%，不能满足时应重新论证地块底商规模配置。

规模检验指标

底商规模低于合理规模指标或超出极限规模指标的项目，应谨慎确定商业规模，进行合理调整。

底商规模可参照人均商业面积0.70-0.91m2/人的配建指标确定（指标来源：《城市居住区规划设计规范GB50180-93》），不超过1m2/人。

底商配比一般不宜大于10%（面积比）。;商铺类型;地块价值分析是底商强排方案的输入条件。

具体的操作方法是：首先进行初步价值分析，主要考虑一级影响因素对地块每个边界的影响，区分商业价值的高低，对应商业规划的强度；然后进行深化价值分析，主要考虑二级影响因素对商业价值的局部影响，与初步价值分析结果进行叠加，最终确定底商的强排方案。;常见形态;垂直交通组织

底商的垂直动线规划应尽可能考虑拉动竖向人流，增加非首层店铺的价值。根据产品类型的不同，做法主要分以下几种情况：

一拖二（三）型底商

通过户内楼梯组织垂直动线，楼梯宽度在规范允许范围内做到最小。楼梯位置应设置在店铺靠后端部位，尽可能保证营业面积，并应便于后期合铺改造。

外廊式底商

一层店铺直接对外，二（三）层为外廊式的底商。设置外廊的二层三层商铺应结合外廊设置外部楼梯，并结合二三层商铺的体量尽可能设置自动扶梯。楼梯和自动扶梯应根据街的长度确定，间距60-80米。应注意楼梯和自动扶梯对立面的遮挡，合理划分商铺。

垂直式底商

一层店铺直接对外，二层及二层以上的店铺，应在一层设置独立门厅和楼电梯到达。门厅和楼电梯的位置应设置在可视性较好的区域，尽可能少占用沿街商铺，并应均衡布置，利于上层商铺分割。

混合型底商

以上三种形式组合的底商模式。例如一拖二+垂直式的底商模式；或外廊式+垂直式的底商模式等。垂直动线将几种类型的交通方式组合进行规划，例如成都凯旋天地一期。

停车组织

底商有条件的尽量在商铺门前设置机动车位，停车位与人行道互不干扰、出入口与主干道良好接驳避免拥堵。应配置非机动车位，集中设置管理，不得设置于街角等核心区域。

如因规范限制等原因需在地下配建停车位，则建议底商停车位设计时在地下布置，实施使用时以地面安置及管理为主。;;层高

首层及标准层：沿一般道路的商铺，一层不宜低于4.2m；二层及二层以上不宜低于3.6m且不宜高于4.2m，并应关注与住宅楼层衔接，尽量避免结构错层。

挑高：原则上在不影响容积率和面积计算的前提下，可考虑做挑高以提高溢价，挑高层高控制在5.6m-6m。是否做挑高需进行财务测算，选择货值最大化方案。

其他：当底商正负零随地形变化存在较大高差时，可调节商铺首层层高，尽可能保证在40m-50m范围内商铺二层屋顶平齐。同时应注意控制层高差异，避免出现层高过低或过高的商铺。

有层高限制的区域，应充分考虑突破限制对售价的提升，避免损失货值。

室内外高差

室内外高差应首选采用缓坡的方式处理。

缓坡处理：商铺室内外高差宜控制在100mm-150mm,缓坡坡度控制在5%以下。

台阶处理：如特定情况下商铺入口需要设置台阶，室内外高差应控制在200mm-360mm。台阶数不应少于2步，且不超过3步。

屋面

基于明确产权划分和便于后期管理的目的，底商屋面不宜主动选择做上人屋面。

如底商屋面考虑住宅使用及客户感受，可采取局部降板。同时应将住宅使用的屋面范围与商铺使用的屋面范围在空间上进行明确的