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房地产企业纳税筹划的方法

房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企

业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值

税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、

契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，

不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清，这就造成了

纳税不准确，税种偏多，整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的

房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助

其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自

身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。下面是yjbys小编为大家带来

的房地产企业纳税筹划的方法，欢迎阅读。

?(一)利用临界点进行纳税筹划

?纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过

增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房

地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出

售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超

过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定

决定存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价

格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发

一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，

利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在

同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当

认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据

临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造

的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当

控制出售价格而避免缴纳土地增值税。正如汕头市某房地产开发GS建

造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发

土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转

让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根

据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可

以加扣(5001001000)×20%=320万元。因此，该房地产企业的增值率为

(2410-500-100-1000-80-320)/(500100100080320)=20.5%.根据税法规

定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税(2410-500-100-1000-80-

320)×30%=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-

123=287万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低

为2400万元，则该GS的增值率为(2400-500-100-1000-80-320)/(500100

100080320)=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业

税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。进行纳税筹划后使企

业减轻税收负担400-287=113万元。

?同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的

临界点来进行纳税筹划。正如汕头某房地产开发GS开发一栋普通标准

住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元。

增值额为200万元，增值率为200/800=25%该房地产GS需要缴纳土地

增值税200×30%=60万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税

和教育费附加50×(7%3%)=5万元。不考虑企业所得税，该房地产GS

的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产GS进行纳税筹划，

将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万

元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万

元，增值率为200/1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产GS

需要缴纳营业税1200×5%=60万元，城市维护建设税和教育费附加

60×(7%3%)=6万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产GS的利润

为1200-1000-60-6=134万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-

85=49万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地

增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业

可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税

待遇。

?(二)巧设分支机构来进行纳税筹划

?根据房产税暂行条例第