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银行信贷业务法律风险分析及防范建议

第一个问题：关于以公司房产抵押的法律风险防范建议和措施：

鉴于在公司提供的基础材料里面已经提供了抵押人的公司章程，

以及抵押人依据公司章程召集有权人专门就抵押事宜召开股东会或

董事会并就此事项形成决议，并签署了抵押合同，已经有效地防范了

法律风险。如有需要，可对上述材料进行公证。

第二个问题：关于第三人以个人（共有）房产为借款人提供抵押

的法律风险防范建议和措施：

通过客户经理了解到，实现不动产统一登记以后，在房产抵押的

权籍调查阶段，不动产中心就会调查清楚房产的实际所有人，如果房

产属于共同财产而登记在一人名下，就会要求根据房屋实际情况，将

所有人的名字都写上，从而有效避免法律风险。

针对上述法律风险，起草了《抵押房屋共有人承诺书》以便有效

避免该法律风险：附件1抵押房屋共有人承诺书最新.doc

第三个问题：关于不动产先租后抵的法律风险防范建议和措施：

一、租赁权：实现抵押权的“拦路虎”

一般而言，金融债权案件进入诉讼和执行阶段后，债务人可用于

偿债的有效资产已极为有限，能否高效处置不动产抵押物成为决定银

行不良贷款诉讼清收成效的关键。然而，近年来屡屡出现一些以租赁

权阻碍银行抵押权实现的新型案例，抵押物租赁的法律风险须引起银

行的足够重视。

抵押物租赁的法律风险归纳起来主要有三种：一是抵押人在申请

借款时故意隐瞒抵押物已出租的信息，使银行误判风险;二是贷款发

放后，抵押人未经银行同意擅自将抵押物出租并在一次性取得巨额租

金后“跑路”;三是抵押人为逃废银行债务，与承租人恶意串通“倒

签”租赁合同，阻碍对抵押物的处置。这类案例普遍呈现租期较长、

租金数额较大且一次性付清、借款人无其他财产清偿债务的特征。当

法院拍卖抵押物时，承租人直接与法院及银行形成对抗，有的甚至会

引发群体事件，严重影响社会稳定。银行不良清收案件执行程序被迫

中止，抵押权难以实现。

租赁权对银行抵押权的抗辩源自于我国民法中的“买卖不破租

赁”规则。所谓“买卖不破租赁”，即租赁物在租赁关系存续期间发

生所有权变动的，租赁合同继续有效。调整抵押权与租赁权关系的法

律条款包括物权法第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租

的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，

该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”担保法第四十八条：“抵押

人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有

效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十

五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在

有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

受“买卖不破租赁”规则的影响，具有长期租赁权的抵押物丧失

经济价值，极大地降低了潜在买受人的购买意愿，租赁权成为抵押权

实现的“拦路虎”。在借款人的其他还款来源已落空的情形下，即便

法律并没有否定银行抵押权的法律效力，但由于租赁关系的存在，承

租人的对抗将迫使抵押物无法有效变现，银行面临贷款损失风险。因

此，银行办理抵押贷款时必须注重防范抵押物租赁的法律风险。

二、风险防范建议和措施

（一）事前防范：贷前调查要细致

贷前调查是防范贷款风险的重要环节。银行在接受抵押之前，应

重点从以下几个方面对抵押物进行调查。

一是进行实地调查。以房产抵押为例，要查清抵押物是否已出租，

可到实地进行拍照记录，到房屋所在地房产管理部门查询该房屋是否

有租赁备案登记，并取得相应的查询记录。此外，还可将拟设定抵押

权的信息予以公示，如在抵押房屋门口张贴拟抵押的信息、要求承租

人及时向银行申报租赁关系的声明等。通过以上方式取得房屋在抵押

时未出租的证据，以便银行在执行程序中掌握主动权。

二是认真规范使用合同文本，全面落实抵押人责任。在我行《最

高额抵押合同》第四条第5款和《抵押合同》第四条第5款中抵押人

承诺条款中均约定“抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建设工程价款

等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况”的义务，对于违反这一

义务的，《最高额抵押合同》第十二条第2款和《抵押合同》第十一

条第2款均明确约定，抵押人承诺如实向抵押权人告知抵押物已出租

等情况，否则应按所担保主债权本金数额的%向抵押权人支付违

约金；造成抵押权人损失的，应同时给予全额赔偿。因此客户经理应

重点向抵押