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保障性租赁住房退出机制研究

保障性租赁住房由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体

投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用

地建设，坚持小户型、低租金，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住

房困难问题。

党的十四大提出，保障性租赁住房要充分发挥市场机制作用，引导多方参与。

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作

用，引导多主体投资、多渠道供给，积极运用市场化办法和手段实现保障目标。

一、投资主体退出

1、金融退出方式：公募REITS基金

1)、REITS模式定义

采取公司或基金的形式，发行股票等方式汇集特定投资者的资金，由专门机构进

行地产经营管理，将投资收益分配给投资者的基金。分为公司权益型、契约型。

美国多为公司权益型，新加坡和香港多为契约型。具体的运作方式如下：由基金

管理公司向社会以公募方式筹集资金成立保障性住房REITs。投资者委托基金管

理公司负责REITs的投资和运营，委托托管机构负责REITs的资产保管。尽管如

此，政府依然是保障房建设的主导者，有了政府的高信用做保障，有利于REITs

的广泛推行。

REITs模式通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设

资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责

任”，有效解决租赁型保障房资金短板。2015年6月，住建部及财政部下发《关

于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》，

支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金

（REITs），探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。

2）、发行条件

根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金

（REITs）试点工作的通知》，可知申请条件如下。

①土地使用要

确保依法合规

土地使用依法

合规是基础设施公

募REITs的重要合

规前提，958号文规定，如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权转让或

相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协议签署机

构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议，确保项目转让符合

相关要求或相关限定具备解除条件。

保障性租赁住房的土地供应方式较为多样，在很多项目上其土地使用权转让

都存在一些限定条件，在发行公募REITs前，需要确保相关方对项目以100%股权

转让方式无异议。

例如，在集体经营性建设用地上建设的保障性租赁住房，集体经济组织往往

以土地作价入股，在项目公司中占有相应股份，在运营期分享收益，北京市规定

集体土地建设租赁住房，在不动产权利证书（土地使用权）上须注明仅用于租赁

住房建设，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途，不得出

售。公募REITs方式需要项目100%转让到基础设施基金项下，在土地使用权、股

权转让等方面都需要获得原集体经济组织以及相关有权部门的相关确认。

②项目需取得保障性租赁住房项目认定书，方可享受有关相关政策

在保障性租赁住房行业，除常规审批程序外，保障性租赁住房项目认定书是

相关部门办理保障性租赁住房项目立项、用地、规划、施工、消防、验收等手续

的依据，也是享受相关税收优惠以及民水民电价格的依据。因此，项目需要在前

期及时取得保障性租赁住房项目认定书。

③运营期限

保障性租赁住房的运营期限与土地使用年限、经营权年限等存在较强的相关

性。房企通过招拍挂方式获得的住宅用地中自持租赁住房的部分，房屋持有期限

一般和土地使用年限相同，可达到70年；通过项目经营权出租获得的保障性租

赁住房项目，北京市规定经营权出租期限由双方约定，最长不超过50年；通过