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104页报告深度解读地产巨头万科的战略与核心竞争力

报告综述：

引领行业三十余年，顺势而为主动求变

•万科成立于1984年，三十多年来坚持稳健发展，作为行业标杆

ROE常年维持在20%左右。公司经历了多元化—专业化—多元化发

展历程，现今随着地产开发业务增速放缓，多元探索已发展为各领域

龙头;此外，随着深圳地铁成为公司基石股东，公司一直以来股权较为

分散的隐患得到解决，也为公司“轨道物业”模式提供战略性支持。

展望未来，以美股地产百年史为鉴，国内陆产行业或将出现以下变

化:1)估值中枢修复;2)龙头之间兼并整合;3)龙头间的估值分化进一步突

出:低负债高周转获较高估值。公司作为行业龙头有望最先受益。

核心竞争力:基于杰出职业管理人团队的万科体系

•公司核心竞争力在于人和管理，优秀的经理人打造了“专业化

规范化透明度=万科化”这一管理体系，或是万科自全面转型房地产

开发主业以来经营战略始终引领行业的基础:2000-2006年以郊区大

盘为主，不拿地王不囤地;2007-2011年以刚需为主，灵活定价，低库

存高周转;2012年至今优化激励机制，深入探索城市配套服务商的定

位与住宅产业化的发展方向。管理层长期坚持从公司长远利益出发，

不受外在因素干扰与诱惑制定战略，坚守审慎与理性，穿越以往数次

周期。

主营业务相比规模，更看重长期高质量增长

•销售端，公司2018年公司全口径销售金额6069.5亿元，同比

增长14.5%，增速有所放缓;业绩端，18年公司实现营收2976.8亿，

同比22.6%，归母净利润337.7亿，同比20.4%，截至18年末公司

合同负债5047亿，保障未来1-2年业绩;土储方面，18年公司新增总

建面4681.4万方，拿地/销售均价降至36.1%，未来销售利润率有保

证。我们认为，公司的“不囤地、高周转”经营策略，与高杠杆及资

源型房企发展模式有较大区别，公司增量土储成本控制水平及结构、

推盘效率及回款水平等指标均为行业前列，长远来看，比单纯土储数

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量，或更符合当下及未来的市场环境趋势。

多元业务已成为各自行业龙头:创造新的利润增长点

•公司2014年年报提出公司自我定位“城市配套服务商”，随后

正式开启多元化之路:万科物业连续9年蝉联“中国物业服务百强企业

综合实力TOP1”，其管辖的住宅产品、二手房相比周边同档次项目

溢价空间达到26.77%;万科商业以印力为集团商业开发平台、18年位

列商业地产行业第三;物流地产领域的自建品牌万纬物流成长迅速，同

时公司参与私有化普洛斯，龙头地位进一步固化;长租公寓市场，万科

“泊寓”快速发展为一线长租公寓品牌;此外，公司在标准化办公、滑

雪度假等领域也进行了深入探索。

报告摘要：

公司概览:引领行业三十余年，顺势而为主动求变

回顾过往:万科三十多年发展史，穿越周期的传奇龙头

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，

已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。纵观其发展史，万科一直

坚持“有质量的增长”，ROE常年在20%左右徘徊，常年作为房地产

行业的标杆龙头。我们梳理下公司从成立至今的发