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物业纠纷10问答（第12辑）

1问：物业服务人可以将律师函贴到业主家的门上吗？

答：以委托律师事务所出具律师函的方式方法向业主催交物业费，这本是合法有效无可厚非的正确的方式方法。但有的物业服务人不是让律师事务所通过人民法院认可的EMS方式向欠费业主送达律师函，而是在拿到律师函后，迫不及待的将律师函贴到了业主的家门上，她们以为这样的方式方法更方便、更快捷、更有效，也更具有“魅力”，还能起到“杀一儆百”的震慑作用。那么问题来了，物业服务人是否可以以将律师函贴到业主家门上的方式方法催交物业费吗？对此笔者认为不足取。理由是：一是从律师函的定义性质看，律师函是律师事务所根据委托人的陈述和提供的资料，指派律师撰写并经委托人认可的，以律师事务所名义，向特定方发送的，告知特定方有关事项，希望特定方为或不为一定行为，旨在引起一定的法律效果，具有法律意义的律师文书。所以鉴于律师函是律师事务所制作的律师文书，也就只能由律师事务所以律师事务所的名义向业主送达，而不能由物业服务人向业主送达，更不能由物业服务人将律师函贴到业主的家门上；二是从律师函的内容语义看，律师函里一般都有业主的姓名、家庭住址、联系电话等个人信息内容，而将业主的这些个人信息向不特定的人们公开展示，也就难免触犯《中华人民共和国民法典》的规定，有侵犯业主的隐私权、名誉权等权利之嫌。特别是又由于在律师函的制作素养能力方面，律师函的确存在着良莠不齐“鱼龙混杂”的情况，一旦有的律师函用语不慎不当激怒了业主，并造成了业主的身体健康等损害后果，则律师事务所和物业服务人还有可能成为共同被告，连带承担民事责任；三是从公民住宅权具有人格权和财产权的双重属性看，“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。这是《中华人民共和国宪法》第39条赋予公民不可侵犯的住宅权利。住宅权的法律意义，告诉人们除了有关国家机关可以依法进入公民住宅履行职务，或者在公民住宅门上张贴法律文书外，其他任何组织和个人都有不得非法侵入公民住宅，当然包括不得在公民住宅门上张贴“传单”，不侵扰公民私人生活安宁的义务。显而易见，物业服务人不是国家机关，其不具有国家机关所具有的公权力。物业服务人将律师函贴到作为业主住宅组成部分家门上的行为，就是侵犯业主住宅权的违法行为；四是从情感方面看，“人要脸树要皮”。将律师函贴到业主家门上，不仅是欠款业主，就是其他业主也是感觉不快不爽难以接受的，这不仅于事无补，反而增强了业主与物业的对立情绪。综上理由，笔者认为，以将律师函贴到业主家门上的方式方法向业主催交物业费是极为不妥、且严重错误的违法的方式方法，这不仅适得其反达不到律师函的效果，实现不了催交物业费的目的，而且也极有可能侵犯业主的住宅权、隐私权、名誉权等合法权益。

2问：业主可以在顶楼天台种瓜种豆吗？

答：人们说，房前屋后种瓜种豆。种瓜得瓜，种豆得豆。然而，如果将瓜豆种到顶楼天台，则在得到瓜豆的同时，还极有可能得到灾祸。正所谓福祸相依。“美丽的风景”和“绿色的瓜豆”必然与“难以承受之重”同生共长。那么，问题来了，业主为什么不可以在顶楼天台种瓜种豆呢？笔者的理由是：一是从法律的规定看，根据《中华人民共和国民法典》第271条、第273条和第274条的规定，业主对顶楼天台享有共有和共同管理的权力，单个业主是不可以以近水楼台的便利在顶楼天台种瓜种豆，将公共部位变成独享空间，而侵犯全体业主合法权益的；二是从危害后果看，在顶楼天台种瓜种豆，极易产生承重超载（楼顶载荷150公斤/平方米）、屋顶渗水、排水不畅、消防受阻等问题隐患。特别是在遇到强台风、强降雨等恶劣天气时，泥沙、物件、工具等可能会“漫天飞舞”，“漂流而下”，造成建筑物受损和危害公共安全不堪设想的后果；三是从相邻关系看，在顶楼天台种瓜种豆，又极易孳生蚊虫，产生异味，给周边邻居带来困扰，使人们产生反感，影响相邻关系；四是从心理承受能力看，在顶楼天台种瓜种豆的业主又时刻担心防备着行政执法人和物业服务人等“不速之客”的登门造访，长此以往的心理压力又会危害业主的身心健康。大量的司法判例也表明，人民法院不仅不支持业主在顶楼天台种瓜种豆，而且判决其对造成的损害后果承担相应的民事责任。

3问：建设单位可以将小区车位、车库销售给非小区业主吗？

答：从《中华人民共和国民法典》第276条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定看，小区设立车位、车库的目的，是为了满足小区业主停放汽车的需要，而不是为了满足非小区业主停放汽车的需要。最高人民法院的（2022）最高法民终第86号民事判决对此进一步明确说，业主车位、车库虽然不属于住宅，但她却因依附于业主住宅而存在，其功能在于满足业主的居住需要，是住宅所提供居住功能的必要延伸和拓展的部分，依法属于满足业主住宅需要的必备设施。法