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租赁合同

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、

收益，承租人支付租金的合同。

条文要义

本条是对租赁合同概念的规定。

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付

租金的合同。在出租合同关系中，出租人是负有将租赁物交付对方使

用、收益的当事人，承租人是凭租赁合同可以取得租赁物的使用、收益

并向承租人交付租金的当事人。租赁合同的标的物即租赁物，是指出租

人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁物既可以为动产，

也可以为不动产。

租赁合同的特征是：（1）租赁合同为双务、有偿、诺成性合同；

（2）租赁合同是转移财产使用、收益权的合同；（3）租赁合同是承租

人须交付租金的合同；（4）租赁合同具有临时性；（5）租赁合同终止

后承租人须返还原物。

租赁合同的种类是：（1）动产租赁合同与不动产租赁合同；（2）

定期租赁合同与不定期租赁合同；（3）本租合同和转租合同。

案例评析

[1]

成都某管理有限公司与欧某房屋租赁合同纠纷案

案情：被告成都公司欲租赁房屋用于开办电影院，与出租人欧某、

何某（原告）签订《房屋租赁合同》一份，对于租赁房屋交付、使用、

收益、租金支付及违约责任等做了明确的约定，合同签订后成都公司支

付了定金5万元；后双方又对租金和装修时间签订了《补充协议》一

份。合同及补充协议签订后，在房屋具备交付和使用条件的情况下，成

都公司因自身商业风险问题不想履行合同，出租人遂起诉至法院；成都

公司反诉要求返还定金。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》

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及《补充协议》依法成立、合法有效；成都公司依法承担违约责任。成

都公司上诉认为出租房屋不具备交付条件，其行为也不是严重违约。二

审法院认为，成都公司系基于对商业价值的考量要求终止合同，一审法

院认定其违约并无不当，维持原判。

评析：根据民法典第703条关于租赁合同的规定，成都公司因商业

决策想要开办电影院，而欧某、何某恰有适合其承租的房屋，双方就租

赁房屋达成合意，签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，对于租赁房

屋交付、使用、收益、租金支付及违约责任等做了明确的约定，该租赁

关系依法成立且合法有效。本案争议焦点是出租房屋未完成交付是谁的

责任。根据民法典第509条的规定，欧某、何某完成了合同约定和法定

的交付义务，成都公司基于对商业价值的考量不想履行合同且要求终止

合同，已经构成违约，应当按照民法典第577条、第588条的规定承担违

约责任，最终二审法院维持了一审判决。

第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数

量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条

款。

条文要义

本条是对租赁合同主要内容的规定。

租赁合同的主要内容是：

1.租赁物的名称：约定租赁物的具体名称，可以是种类物，也可以

是特定物。

2.租赁物的数量：明确交付租赁物和返还租赁物的具体数量。

3.租赁物的用途：例如，制造加工精密仪器的机床不能用于制造加

工一般的器件等。

4.租赁期限：明确约定租赁期限的起始和终止的时间。

5.租金及其支付期限和方式：租赁合同的主要条款，明确约定具体

数额，支付的期限起止时间，支付的方式是人民币还是外币等。

6.租赁物维修：明确约定由出租人维修，或者承租人维修，以及维

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